Покупката на апартаменти на зелено изглежда изгодна: по-ниска стартова стойност, избор на етаж и изложение, нова сграда и по-добра енергийна ефективност. Но реалният риск идва от това, че купувате бъдещ резултат – проект, срокове и обещано качество. Затова подходът трябва да е „проверка + договор + контрол“, а не емоционално решение на база визуализации и хубав шоурум.
1. Проверете инвеститора и строителя с реални факти, не с впечатления
Най-силната ви защита е репутацията, подкрепена с факти. Потърсете поне 2–3 завършени проекта на същия инвеститор: вижте фасада, общи части, входове, асансьори, отводняване, паркинг, поддръжка. Ако е възможно, говорете със собственици – те ще кажат дали има течове, проблеми с шумоизолация, некачествени дограми или постоянни „дребни“ ремонти. Практиката показва, че най-честите разминавания са именно в детайлите – това, което не личи на рендъри, но се усеща всеки ден.
2. Разберете етапите на строителството и какво значат за вас
Когато се купува имот в процес на изграждане, е критично да знаете как се измерва напредъкът. В България най-често се говори за Акт 14 (груб строеж), Акт 15 (приемане на строежа) и Акт 16 (разрешение за ползване/въвеждане в експлоатация) – това са ориентирите, които реално показват докъде е стигнала сградата и кога може да се ползва законно.
3. Документация: „има разрешение“ не е достатъчно
Преди капаро проверете: собствеността на терена, тежести/ипотеки, наличие на валидно разрешение за строеж, кой е възложителят, кой е строителят и кой упражнява строителен надзор. Ако има промени по проект, искайте ясно отразяване в документацията. При съмнение – правна проверка от адвокат, защото проблемите рядко излизат на нотариалния акт; те започват от неясни клаузи и пропуски по-рано.
4. Какво да търсите в предварителния договор
Това е документът, който ви „държи“ защитени до прехвърлянето. В качествен предварителен договор трябва да има: точен предмет (идентификация на жилището по проект), крайна цена и какво включва, срокове по етапи (не само „до…“), неустойки при забава, условия за разваляне, описана степен на завършеност (вътре и в общите части), правила за промени и как се остойностяват. Юристите посочват, че именно тук купувачите губят най-много, когато договорът е общ и едностранен.
5. Цени: сравнявайте „пакет“, не числото в обявата
Когато гледате цени, не сравнявайте само €/кв.м. Сравнявайте какво получавате: включено ли е паркомясто/гараж, склад, завършеност (шпакловка/замазка или „до ключ“), клас дограма, отопление, изолации, асансьор, общи части, озеленяване, такси за присъединяване. Евтината оферта може да надвиши бюджета по-късно с доплащания. Добра практика е да поискате писмена спецификация и да я прикачите към договора като приложение.
6. Мерки, които реално намаляват риска
Не плащайте голяма част от сумата „в началото“ – разпределете риска.
Помислете за ескроу сметка или банкова гаранция при по-рискови проекти – това добавя финансова защита, ако възникне проблем.
● Обвържете плащанията с измерими етапи (например след Акт 14/15/16), вместо с фиксирани дати.
● Опишете качеството с конкретика (материали/марки/параметри), не с общи фрази „лукс/висок клас“.
● Запишете ясна процедура за приемо-предаване и срок за отстраняване на дефекти.
7. Как да оцените риска в сроковете още преди да е късно
Забавянията са най-честият проблем. В договора трябва да има междинни срокове (за груб строеж, за предаване към надзор, за въвеждане в експлоатация), плюс неустойка, която реално мотивира спазване. Добра идея е и право на разваляне при забавяне над определен период, вместо да чакате безкрайно.
8. Подходящ ли е този тип покупка за вас
Ако ви трябва жилище веднага, имот в строеж може да ви постави под времеви натиск. Но ако планирате 12–24 месеца напред и искате по-нов продукт, изборът може да е рационален – стига да управлявате риска с документи, плащания по етапи и независима проверка. Най-важното е да не разчитате на усещане, а на структуриран процес.
9. Как Imoti.com помага да изберете по-информирано
Когато сравнявате много оферти, най-лесно се губите в детайли. Тук помага систематичният подход: филтриране по район, тип строителство, етап, параметри и сравнение на сходни имоти, за да видите къде офертата е реалистична и къде има компромис, маскиран като изгодна сделка. Използвайте платформата не само за търсене, а и за ориентация – кои проекти са близки като характеристики и как се движи пазарът в конкретния квартал.
Покупката на апартаменти на зелено е добър ход, когато е направена с твърда рамка: проверен инвеститор, изчистена документация, силен предварителен договор и плащане, което следва реалния напредък. Разгледайте актуални оферти в Imoti.com, сравнете проектите по обективни критерии и направете следващата стъпка към сигурна покупка с увереност.
