Как влияе кризата в ипотечното кредитиране на ситуацията у нас? Жилищните и ипотечните пазари в Балтийските страни например са обект на засилена проверка, тъй като заемодателите там са изправени пред увеличени рискове след няколко години на силни печалби. Цените на жилищата в този регион бяха сред най-силно нарастващите в Европа, като само за последната година цените се повишиха със седемдесет процента. Но банкерите вече затягат условията за отпускане на кредити в страни като Латвия и Естония.
У нас също БНБ въведе нови условия за търговските банки и те бяха принудени да повишат лихвените си проценти. В САЩ пък кризата с високорисковите ипотечни кредити доведе до срив на пазара на ипотечните облигации. С други думи казано, излъгани останаха онези, които са сметнали, че ще спечелят от лихвите по жилищните кредити. Колкото и странно да е изходите от ипотечната криза са два: при единия е възможно цените на жилищата да се вдигнат още повече, тъй като банките няма да отпускат толкова лесно кредити; другият е по-благоприятен за платежоспособните, тъй като стойността на имотите ще падне, тъй като достъпът до финансов ресурс за покупка ще е по-труден, а строителите ще искат да реализират построените вече апартаменти и къщи. Този сценарии сподели в интервю за Миглена Георгиева председателят на Комисията за финансов надзор Апостол Апостолов. Специално за Съединените щати фактите вече са ясни – случи се заради повишеното нива на необслужваните ипотечни заеми, на базата на които банките бяха издали ипотечни облигации. И при невъзможността за обслужване на тези заеми съответно държателите на ипотечни облигации не получаваха лихвите по тях и по този начин се създаде една ликвидна криза на основните играчи на този ипотечен пазар, основно инвестиционни компании, хедж фондове. Те бяха принудени по един или друг начин да осигурят алтернативна ликвидност, разпродадоха част от по-ликвидни акции от портфейла си и това доведе до спадане на цените и индексите на щатските пазари. В Америка как тази криза се задълбочи, откога започнаха да се проявяват първите лоши кредити? Кризата съществува в някакви разумни граници доста дълъг период, като всяка една търговска банка и специализираните институции за ипотечно кредитиране са се борили за по-голяма пазарна ниша, предлагали са кредити на потребители и за да влизат по-навътре на пазара, в един момент не са търсили толкова надеждни индикатори за възможността на кредитополучателите да обслужват своите кредити само и само да заемат по-голяма пазарна ниша и в един момент, когато тези получатели имат затруднение да плашат своите лихви, кризата възниква. Доколкото бяха известни данни, този индикатор за повишаване на процента необслужвани кредити е бил доста консистентен през последните няколко шестмесечия, тоест през последните две години е имало ясна тенденция, че все повече и повече домакинства в САЩ не могат да обслужват регулярно кредитите, които са били теглени, за да си купят къщи. И респективно по веригата издаването на ипотечни облигации и купуването на такива от институционални инвеститори и прекъсването на паричния поток от първоизточника води до невъзможност за получаване на пари на държателите на ипотечни облигации. Тези държатели на ипотечни облигации или банките имат ли възможност да продадат заложения имот? Заложеният имот може да бъде продаден, но той се продава при тотална невъзможност за връщане на заема. Ние тук говорим за обслужване на лихви. Сега не знам точно какви са били условията, но примерно не се плащат пет или шест дължими лихвени вноски и тогава се пристъпва към реализация на имота, но пък от друга страна, имотите в САЩ именно поради високата кредитна експанзия през последните три години отчетливо показваха снижаване на техните цени, особено тези между средния и ниския клас на имоти лесно имаше достъп масата от населението да потребява такъв тип кредити. Това вместо да доведе до повече купувачи при малко продавачи, то процесът беше паралелен. Нуждата от жилища водеше до строеж на нови жилища и в един момент новите жилища доминираха над потребителите и цените започнаха да падат. Сега нещата общо взето ще се обърнат – като се затегне самият процес на кредитиране, цените на имотите лека-полека ще тръгне нагоре, защото достъпът до ресурс за покупка, да речем, е по-затруднен. Горе-долу същото пишат в един анализ Industry Watch, които казват, че основното негативно последствие от глобалната ипотечна криза за България специално ще е оскъпяването на външното финансиране, което ще се отрази както на българските банки, така и вероятно на чужденците и емигрантите, които купуват недвижима собственост у нас. Дълбока вярвам в това, което те пишат, че е такова, каквото е в действителност и аз също поддържам тази теория, защото нашите банки в настоящия момент може би над 90 процента разчитат на финансови операции за по-евтин ресурс от техните майки, които с в страни от Европейския съюз, така че повишаване на лихвените равнища и изискванията за кредитиране в по-развитите пазари автоматично ще повиши цената на кредите и на нашите банки, което в един или друг аспект би довело да затруднен посреднически поток между търсещите кредит, реализацията, покупката на жилище. Тоест при тази криза не може да се очаква поевтиняване на жилищата, напротив, новите рестрикции, които се обявяват от банките, ще повиши цените на имотите. Жилищата имат няколко фундаментални предпоставки за тяхното поевтиняване. Първо, да има повече жилища отколкото желаещи да купуват – тогава логично е цената да падне. Ако има повече купувачи, отколкото построени жилища, няма логика цените да паднат. Ако обаче имаме доста сериозна стагнация на достъпа до ресурс, с който да се купят вече жилища, които са готови или чакат купувачи и поради това, че предприемачи ще търсят по-бърза реализация на този актив, може би е възможно някои от цените да тръгнат надолу, за да вземат ресурса, на който те са разчитали, имайки предвид, че масата лесно ще има достъп до него. Това е банковият ресурс. Но сега това са предположения. Не знам в живата икономика това дали би се случило в България. Икономическата логика го предполага, но дали ще се случи, трудно би могло да се каже.
