Искате да печелите от наеми? Помислете пак!
Искате да печелите от наеми? Помислете пак! / netinfo

Много хора са очаровани от идеята да закупят жилище и да получават ежемесечно пари от наем.

Преди да се впуснат в подобно начинание обаче, те трябва добре да обмислят подобно действие и да преценят и останалите инвестиционни алтернативи, една от които е инвестиции в акции или във взаимни фондове.

Ето и част от проблемите, пред които бъдещите наемодатели ще се изправят след вземане на решение да закупят имот с цел отдаването му под наем.

На първо място инвеститорите трябва добре да преценят локализацията и квартала, в който да закупят недвижим имот. Неправилната локализация може да доведе до слаб интерес от страна на бъдещите наемодатели, който от своя страна рефлектира върху размера на изисквания наем.

На фона на повишението в цените на имотите в някои градове и тенденцията към постепенното им изравняване при покупка на имот, не така стои въпросът с наемите, които директно са обвързани с цените на недвижимите имоти.

Така например закупуването на малък апартамент в Русе, да кажем за 600 евро на кв. м, на пръв поглед изглежда добра инвестиция на фона на цените от близо 1000 евро за кв. м в София. Това всъщност далеч не е точно така и причината е в разликата между цените на наемите за малки апартаменти в петия по големина град и в столицата, което изцяло се предопределя от търсенето и предлагането.

И докато София продължава да нараства по брой на населението с активни темпове, то това на Русе, ако е спряло да се понижава, поне няма перспективи да расте. Оттук и наемите в двата града са различни. И ако в София става все по-трудно да се намери апартамент в прилично състояние и в"нормален"квартал за 500 лева, то в Русе подобен трудно ще намерите за повече от 250-300 лева на месец.

Така на фона на по-високите цени на жилищата в София, грубо казано с 50-60%, в сравнение с Русе, наемите са близо два пъти по-големи.

Уравнението става още по-трудно, ако апартаментът е закупен, както всъщност става в повечето случаи, с взети от банката средства.

В крайна сметка важни са капиталовите потоци. Може да се окаже дори, че като се приспадне вноската по изплащане на кредита, особено ако тя е по-голяма от 50 %, както и разходите по поддръжка, данъци, такси за брокери и т.н., приходите от наем могат и да не покриват направените инвестиции. Всъщност се оказва, че често инвестициите в банков депозит могат и да са за предпочитане.

Трябва да се има предвид, че много често разправиите с"наемателите", особено в България са доста големи и е трудно да попаднеш на добросъвестни такива, а това също не е за подценяване.

Бъдещите наемодатели освен за това дали ще си получават наема, редовно ще трябва да се притесняват още за това дали сметките за телефона, водата и парното са платени, дали не се провеждат международни разговори, дали ако апартаментът им е обзаведен ще намерят всичкото имущество там и редица други"дребни"подобни притеснения.

Особено тежко става положението, ако както честата практика повелява у нас, апартаментът е даден без посредник (естествено българите не обичат да плащат комисиони). Тогава притесненията са още по-големи. Всъщност дали договорът подробно е описал всички необходими клаузи и защитава правата на наемодателя, това в най-лошия случай ще се разбере в съда, като един подобен процес може да отнеме месеци, а защо не и години.

Апартаментите многочесто имат нужда и от текуща поддръжка, която естествено е за сметка на наемодателя. Често неприятният факт, свързан с изнасянето на наемателите след втория месец, изисква освежаване на апартамента, преди той отново да бъде отдаден под наем.

Разбира се идва и друг проблем при смяната на наемателите, а именно периодът без получаване на доходи от апартамента, който в много случай може и да заема сумарно месец или дори повече на година. Това е време, когато разходите си текат, а приходи няма.

Още по-неприятно дори става от факта, че при покупка с кредит с цел"инвестиция", наемодателят е обвързан да плаща на банката всеки месец една значителна понякога сума и то в следващите 5-10, а дори и 30 години.

В същото време наемодателите не могат да разчитат на това, че ще могат да вдигат цените непрекъснато, като това би било свързано с честата смяна на наемателите и всички, произтичащи от това неприятности.

Това, че жилищата поскъпват с по-високи темпове всъщност не означава, че наемите могат да се вдигат до безкрай. И ако покупката на имот може да бъде финансирана със"заемни средства", плащането на наемите зависи от реалните доходи на населението и ръстът им е по-скоро обвързан с тях.

Вдигането на наемите може да доведе и до изгонването на вече доказали своята добросъвестност наемодатели, което може би е дори по-ценно и свързано с по-малко главоболия за наемодателите от това да вдигат наемите.

www.profit.bg

Бизнес