Как е издаден констативен нотариален акт за собственост на пристанището "Марина Диневи", което е строено изцяло в морето? Как е възможно с нотариален акт да станеш собственик на част от плажната ивица? Плажната ивица по конституция е изключителна държавна собственост - тоест не може да се прехвърли на никого, може само да бъде отдавана от Министерския съвет на концесия. А това не само е заобиколено, а отгоре са узаконени и строежи. Точно това се е случило с пристанището „Марина Диневи" в Свети Влас, както и с хотел „Дюн" в Слънчев бряг, собственост на убития пред него бивш бос на силовата групировка ВИС Георги Илиев, сега на вдовицата му Мая Илиева. Освен нотариални актове, издадени от единия от двамата несебърски нотариуси, под това „узаконяване" има подпис и на министър на регионалното развитие и благоустройството.
Пристанище „Марина Диневи" е построено през 2006 г., но за него като новоизникнал недвижим имот в акваторията на Черно море не са учредени нито концесия, нито право на строеж. Към момента на построяването липсва и какъвто и да е документ за собственост. Въпреки това незаконно построеното пристанище се е превърнало в „законна" собственост на дружеството "Куентин" ООД. С каква процедура и на какво основание се е случило това, и въз основа на какви документи са издадени разрешителни писма от Министерството на регионалното развитие и благоустройството и от Националната компания "Пристанища", без да е представен документ за собственост или за ограничено вещно право върху нововъзникналия в морето недвижим имот?
В противоречия с всички закони и правила обаче за пристанището „Марина Диневи" е издаден Нотариален акт за собственост на недвижим имот №124, том №XIV, рег. №8747, дело №2607 от 2006 г. Нотариалният акт е на нотариус рег. №208 на Нотариалната камара - Стоян Николов Ангелов. Актът е вписан в Агенция по вписванията под рег. №4853, № от 21. 07. 2006 г. (акт №96, том №XVIII, дело №4122/2006 г.). С него територията с площ от 24 602 кв. м. е призната за законна собственост на фирмата на Диневи "Кентин" ООД, без да е представен първичен документ за собственост или за ограничено вещно право върху имот. Според този нотариален акт от две страни имотът граничи с морето - тоест в него влиза и плажната ивица.
Хотел „Дюн" пък е най-известният от хотелите на бившия бос на ВИС Георги Илиев в Слънчев бряг, наричан е още „перлата сред имотите му".
Красивата постройка в средиземноморски стил е построена на мястото на някогашен ресторант "Дюни". Хотел "Дюн" бе открит през 2004 г., макар че имотът, върху който е построен, е купен още през 1999 г. като обособена част от "Слънчев бряг" АД. Ресторант "Дюни" е обявен за продажба още през лятото на 1998 г. с цена 240 000 щ. д, но кандидати няма. При втория конкурс цената е свалена с 10 000 щ. д. и през пролетта на 1999 г. той вече е собственост на "Ел Би Джей" - дружество, принадлежащо по това време на петима съдружници от Варна. След пререгистрацията му през 2000 г. "ВАИ инвест холдинг" АД вече притежава над 99% от фирмата и съответно от хотела. През 2007 г. обаче хотел „Дюн" беше едната от трите сгради, обявени от ДНСК за построени в нарушение на закона. Проверката за законността на хотела започна от ДНСК по разпореждане на Върховната административна прокуратура. Заключението от проверката бе, че са установени груби несъответствия на изпълненото строителство с действащия ПУП по отношение предназначението, допустимия брой легла, максимално допустима височина на сградите и брой етажи. Тогава фирмата-собственик на "Дюн" атакува последователно пред Бургаския административен съд и пред Върховния административен съд заповедите на ДНСК за събаряне на част от сградата като незаконно построена. Накрая делото се оказа спечелено от фирмата и хотелът в този си вид се оказа признат за напълно законен. Построен е обаче по същия начин като пристанището - върху част от плажната ивица, която по Конституция е изключителна държавна собственост.
Въпреки че не пожела да назове конкретните недвижими имоти, прокурорът от Върховната касационна прокуратура Петър Раймундов обясни схемата, по която е нарушен не само законът, но и Конституцията. Прокуратурата ще образува предварително производство за издадените за тези два имота нотариални актове, обяви Раймундов. Под сделките има подпис на министъра на регионалното развитие и благоустройството Асен Гагаузов.
Ето как прокурорът Раймундов обясни незаконната схема на имотната измама:
За да издаде министърът на регионалното развитие документ, че там не се засяга държавен интерес на държавен имот, е изпратен геодезист, който е отишъл там и е издал документ, в който е посочил, че там, където ще се строи това хидротехническо съоръжение, няма държавен имот и не са засегнати държавните интереси. Това обаче решава ли въпроса?! Той се строи на самия бряг, на плажната ивица. Вярно е, че има два имота там, два актувани държавни имота с актуално актуване. Тези имоти не могат да се ползват, те са просто притиснати от тези нови строежи и за да се влезе в новите строежи, се минава през единия държавен. Аз си мислех, че тук никакъв геодезист не може да реши въпроса, а всичко е в кадастралната основа. В кадастралната основа имотът е актуван като държавен, има го там, последна актуализация, води се, но на място като отидеш, имотът просто го няма, защото е притиснат от това, което се е направило. Според мен въпросът дали е налице крайбрежна плажна ивица не е толкова фактически, той е очевиден. Това е въпрос, за който според мен не трябва да се иска никаква експертиза, никакво заключение. Има определение за крайбрежната плажна ивица, има си актувани имоти, водят се като държавни и там общините по начало не бива да се замесват толкова много. Лошото е, че в този случай общината е иззела държавните функции и е започнала тя като стопанин на крайбрежната плажна ивица да решава укрепване на бряг, който не трябва да се укрепва, строителство и т. н. Никой не може да открадне крайбрежната плажна ивица. Никой не може да заличи морския бряг. Това е въпрос на прокуратурата за обединяване на дела, които имат за предмет еднородни деяния - именно няколко пълномощни, които са с невярно съдържание и неистински. Това е въпрос само на сигнал и на искане. Просто трябва да се уведоми съответният прокурор и да му се каже, че вие имате сигнали не само за този случай, а и за други и се касае за еднородно деяние, извършено при една обстановка, може би при едни и същи лица и не бива да се разкъсва, защото това е в интерес и на прокуратурата, и на цялото общество делото да се движи по-бързо, а то може да се движи само като бъде обединено.
Явлението само по себе си е крайно негативно, бих казал, това е кражба на част от държавата. И така ако започне, може да се открадне цялата държава. Накрая ще се окаже, че нямаме територия. Територията е един от елементите на държавата.
Има ли образувани разследвания за тези два нотариални акта?
Направена е предварителна проверка, която е във фаза на приключване. Има вече становище, докладвано е.
Можете ли да се ангажирате дали ще се образува, очевидно има закононарушение.
Да, мога да се ангажирам, че ще бъде образувано досъдебно производство, защото там има извършени престъпления от няколко категории длъжностни лица, не само от един, и са на различни нива.
Включително държавни и общински служители?
Може най-общо така да се каже.
В Министерство на регионалното развитие и благоустройството само геодезистът ли е този, който евентуално ще бъде предмет на интерес от прокуратурата или има и по-висшестоящи чиновници?
Там има подписани документи, там са съгласували искането и има подпис от най-високо място, няма значение от кой министър е, важното е, че има подпис от министър. Обосновката е, че извършената проверка на място изключва увреждане на държавния интерес. Тази проверка е там от специалист.
Тоест министърът не носи отговорност, а този, който е направил експертизата - в случая геодезистът.
Да, министърът не може да знае всичко. Той подписва по доклад. Явлението е крайно отрицателно и бих казал дори опасно.
За нарушенията е категоричен и председателят на Нотариалната камара Димитър Танев:
За този пример на морето, който сега се изведе - обект, построен на плажа, построен хотел, построен друг обект, оказва се, че изведнъж, че плажът, който е изключително публична собственост, става обект на кадастър, въпреки, че има законова легална дефиниция в закона за кадастъра и имотния регистър що е поземлен имот - това е само част от земната повърхност. Не може да бъде, както в случая е морето, плажът да бъде обект на кадастър. И имаме невписани актове за държавна и общинска собственост. Невписването, тайната около това кои имоти са частна и общинска собственост, неправилно издадената скица, която е отразена като поземлен имот, нищо че не е поземлен имот, това са детайли, които са довели до един спор и евентуално ще доведат утре до имотна измама. Винаги тези детайли, тези маловажни неща и отстраняването им създават организация да се възпрепятстват имотните измами, а не големите думи. Именно дребните неща са най-трудно изпълними и имат най-голям ефект.
Това обаче са само два от всички примери за имотни измами, които бяха обсъдени на специален форум на 30 и 31 октомври от Нотариалната камара на Република България, прокуратурата, МВР и представители на ГДБОП и служба ГРАО към МРРБ. Прокурорът от Върховната касационна прокуратура Петър Раймундов посочи, че най-често имотните измами се извършват чрез измама и с фалшиви документи. За да е налице измама, е необходимо да се поддържа заблуждение у лицето, което държи, владее или управлява недвижимия имот от свое име или от името на друго лице. В резултат на тази заблуда се причинява имотна вреда лично на измамения или на реалния собственик на имота. Същият резултат се постига, когато деецът съзнателно се възползва пасивно от неопитността или неосведомеността на измамения собственик или управител на имота. Най-често измамата става с използване на фалшиви документи и това отговаря на текста за документна измама в Наказателния кодекс. Ако въвеждането в заблуждение е необходимото предварително условие за измамата, то начините и способите за осъществяването на имотната измама са няколко. Като средство за извършването й най-често се използват документи с невярно съдържание: фалшиви пълномощни и декларации, нотариални заверки и презаверки, както и удостоверения, заверяващи нередовни пълномощни, нотариални актове с невярно съдържание, фалшиви документи за самоличност, фалшиви документи за прехвърляне или учредяване правото на собственост, фалшиви удостоверения за наследници и извлечения от партиди за имотно състояние, фалшиви актове за гражданско състояние, скици от терени, неистински завещания или отказ от наследство.
Прокурорът Петър Раймундов разкрива и как протича класическата имотна измама: използва се лична карта на действително лице, от нея се запазват личните данни, сменя се само снимката или снимката и имената, изготвя се пълномощно, с което новоизлюпеният „собственик" с фалшивата лична карта упълномощава друго лице да прехвърли имота на съвсем трети страничен човек, който обаче е съучастник, това прехвърляне става с неистинско пълномощно, а след това имотът се прехвърля още няколко пъти през кратки периоди от време, за да се получи желаният ефект на „добросъвестен приобретател" и да се заличат следите. Прокуратурата препоръча на нотариусите като мерки контрол върху автентичността на личната карта и върху регистрацията на пълномощниците. Тези мерки вече са изпълнени със създаването на регистър на пълномощните към Нотариалната камара и с договорения директен достъп до базата данни на МВР за документите за самоличност и на ГРАО за населението.
Друг вид имотна измама, описана от прокуратурата, е чрез използване на удостоверение за наследници. То може да бъде неистинско, изготвено от ненадлежен орган, може да е истинско, но с невярно съдържание, или пък с преправено авторство и съдържание. Тук механизмът предвижда изключване на някои лица от кръга наследници или пък включване на нови. Като мерки прокуратурата препоръчва проверка в електронната система „Население" на ГРАО за кръга от действителни наследници и на автентичността на удостоверението в органа, който го е издал.
Трети вид имотна измама е чрез използване на нотариален акт с невярно съдържание. Прокурор Раймундов посочва, че такъв вид измама е възможна само при участието в престъпната дейност на нотариус, изповядал прехвърлителната сделка, но че такива форми напоследък са ограничени до минимум. Най-често нотариалният акт се оказва фалшив, защото продавачът не се е явил лично пред нотариуса, не е направил изявление за прехвърляне на собствеността, не е получил сумата от продажбата или пък не е потвърдил с подписа си извършените от нотариуса действия.
Четвъртият вид имотна измама се осъществява при сключване на ипотека и изгубване правото на собственост върху ипотекирания имот. Схемата предвижда за обезпечаване на голям банков кредит да се учреди в полза на банката ипотека върху имот, чийто собственик не знае за това. Лице с фалшива лична карта се представя за собственик на имота и сключва договорна ипотека за обезпечаване на заема. В личната карта имената са на действителния собственик, а снимката - на измамника. Заемът се уговаря в полза на трето лице и се получава от него, после той изобщо не се погасява и банката встъпва в правото си на ипотекарен кредитор, продава ипотекирания имот и си получава сумата по отпуснатия заем. В резултат на измамата собственикът, който нищо не знае за извършените зад гърба му действия, губи имота си. Като контрамерки прокуратурата отново посочва достъп до базата данни на МВР за проверка на личните карти.
Петият вид измама прокуратурата назовава „източване на ипотечен кредит". При него продавачът и купувачът са свързани лица. Те прехвърлят помежду си чужд имот по измамен начин по една от предишните схеми. Купувачът кандидатства и получава ипотечен кредит за „закупуване" на имота. Ипотечният кредит се присвоява, а ипотеката е нищожна, защото прехвърлителната сделка също е нищожна, тъй като ипотеката е сключена без участието на действителния собственик. Така като резултат имотът се връща на неговия собственик. Измамена остава банката-кредитор, защото заемът остава без обезпечение. Като мерки прокуратурата препоръчва щателна проверка на самоличността на лицата по сделката и при съмнение - и на документа за собственост.
Шестият вид имотна измама е чрез издаване на нотариален акт в резултат на обстоятелствена проверка, по-известен като констативен нотариален акт. Тогава кандидатът знае, че не е собственик, въпреки това намира трима свидетели, които срещу заплащане и поради липса на дела за лъжесвидетелстване, приемат да „установят" пред нотариуса, че кандидатът е владял имота продължително и трайно, без спорове и съдебни дела в срока на придобивната давност. Въз основа на лъжливите свидетелски показания нотариусът съставя нотариален акт по обстоятелства на проверка, с който неоснователно и незаконосъобразно признава кандидатът за собственик на имота. При него не се прехвърля собственост, а само се констатира.
Прокурор Петър Раймундов признава, че правата на пострадалия от имотната измама не са ефективно защитени. Липсват и дела за лъжесвидетелстване. Председателят на Нотариалната камара Димитър Танев обаче сочи, че всички препоръчани от прокуратурата мерки вече са въведени и имотните измами започват да намаляват. Ето какво още каза Танев:
Г-н Танев, доколко продължава да е масово явление имотната измама? Направете една картина, има ли дела срещу нотариуси и колко са намалели, увеличава ли се?
При нас трябва да има информация за повдигнатите обвинения срещу нотариус. Имаме такава информация частично, не винаги, когато се предявява обвинение, се уведомява Съветът на нотариусите. По-важно е, че когато има влезли в сила присъди за лишаване от свобода, тогава нотариусът не може просто да продължи да упражнява тази дейност. Имаме шестима нотариуси от 630, които са лишени от свобода, което не е много.
За периода откакто е частен нотариат.
Това са 12 години, което е под 1% на практика. Както се казва, има пясък в машината. Тук има един друг проблем, за който предложихме тази седмица законодателна промяна - нотариус, който е лишен от свобода, независимо, че е осъден условно, продължава да работи. Камарата в съвета на нотариусите няма как да узнае, няма такъв механизъм, защо е лишен от свобода.
Става въпрос, когато присъдите са условни?
Да. Аз отправих запитване до ВКС и до заместник-главния прокурор и се уточнихме, че прокурорите винаги ще информират Съвета на нотариусите за повдигнато обвинение, но пък тъй като не действа тази единна информационна система, системата министерство на правосъдието, за противодействие на престъпността, в момента няма механизъм, по който да се разбере дали едно лице е осъдено. Затова предложихме изменение в закона на нотариусите при всяка влязла в сила присъда, съдът служебно да уведомява Съвета на нотариусите. Надяваме се, че с тази промяна, може да е един път годишно, но ще спестим много оспорвани актове после.
Бихте ли формулирали какво предлагате на институциите?
Първо да конкретизирам, че от двете години, откакто беше националната конференция за противодействие на измамите досега, са отчетени всички контрамерки, които предложи г-н Раймундов, основните неща са изпълнени като нормативна давност. Налице е възможността за проверка на образа на личните карти, налице е възможността за проверка на документите, издадени от общините. В ход са банковите плащания, в ход са и другите идеи от националната конференция. Но факт е, че вече като нормативна база съществуват тези промени, инициирани от камарата. Това, което е необходимо да се направи още, е приемане на промени в правилника за писане, легализирането на работата на софтуерните продукти в агенция по вписвания. Най-общо казано, това означава легализиране на електронния имотен регистър, който съществува 12 години в страната, но все още няма правна норма, която да регулира неговото съдържание и създаването.
Всичко, препоръчано от прокуратурата, се оказва вече предприето и внедрено от нотариалната камара. Можете ли да се похвалите, че ограничавате и намалявате имотните измами?
Те стартират на практика от ноември. Но факт е, че действително няма големи случаи, не се чува напоследък за злоупотреби с лични карти, с удостоверения за наследници. Не че ги няма, ние ги знаем, тъй като при нас идват жалби, че има, но мисля, че действително намаляха. И след като от ноември започват да функционират тези информационни системи, аз мисля, че съвсем ще престанат.
