Ипотечните кредити ще продължат да поевтиняват, като офертите в лева ще стават все по-атрактивни. Това прогнозира кредитният консултант Тихомир Тошев. По думите му тази година хората със стабилни доходи над 1 500 лева месечно ще могат да получат и специални, по-добри оферти. 2013 г. ще бъде характерна и с все по-големите възможности за рефинансиране на старите ипотеки. Какво трябва да знаем преди да прибегнем до теглене на жилищен заем и какво предстои на ипотечния пазар тази година - ще научим от следващото интервю с Тихомир Тошев.
Как си обяснявате тенденцията, че става все по-изгодно да изтеглим ипотечен кредит в лева, а не в евро и ще се запази ли тази тенденция през 2013 година?
Тенденцията е видима и се дължи най-вече на по-сериозния спад на лихвите на ипотеките в лева. През 2012 година те слязоха с около 1 процентен пункт спрямо 2011-а и при много условия се изравниха. Тоест, когато имаме изравнени лихви за кредити в лева и кредити в евро, за българите, които 99% получават доходите си в лева, става малко по-изгодно да изтеглят левова ипотека. В края на миналата година видяхме и още една тенденция, която може би ще се оформи като тенденция: някои финансови институти извадиха малко по-ниска лихва за ипотеки в лева, което прави още по-предпочитана ипотеката в лева и затова в последните два месеца на миналата година на пазара в България бяха изтеглени повече левови ипотеки в сравнение с евровите.
Какви са компонентите, за които трябва задължително да погледнем, когато избираме ипотечния си кредит? Не само за валутата, а и за всички останали допълнителни такси, лихвите, годишния процент на таксите, за да сме сигурни, че ще направим най-добрия избор.
За хората, които не са финансисти, е трудно да се справят и да разберат всяка отделна такса и как тя се отразява на цената на кредита, затова е добре да гледат годишния процент на разходите по лихвените кредити. Всички финансови институции дават ГПР. Годишният процент на разходите показва цялостното оскъпяване на кредитите за цялостния период. Така че винаги е добре да се търси кредит с възможно най-нисък ГПР. Иначе съпътстващите такси, които трябва да се имат предвид при тегленето на кредита, са таксата за усвояване на кредита, която се движи най-често между 0,75 и 1.5 %, таксите за ипотеки, за учредяването на ипотеката, за оценката, всеки ипотечен кредит има задължителна застраховка на имота, който се купува, а при част от финансовите институции и задължителна застраховка живот. Така че трябва да се прецени тези застраховки как влияят на цената на кредита. И много е важно да се прецени за какъв срок да изтеглите кредита, за да не застраши плащането на месечните вноски семейния ви бюджет и да не станете след време в графата лоши платци, което би било сериозно грешка и би утежнило финансовата стабилност на домакинството.
С оглед на пазара в момента и вашите прогнози за 2013 година, какъв е разумният годишен процент на разходите, който бъдещите кредитополучатели трябва да търсят?
В началото на годината годишният процент на разходите в момента по кредитите се движи в рамките на най-изгодните предложения около 7.5% до по-неизгодни, където надхвърля 8% Очакванията за подобряване на условията през тази година са, че в края на годината най-вероятно ще видим годишен процент на разходите под 7% за ипотеките, което ще бъде най-добрият и най изгодният кредит, съществувал досега на пазара.
Каква е разумната сума месечно, която едно семейство би трябвало да може да отдели за ипотечен кредит, за да е сигурно, че ще може да го обслужва?
Най-често през 2012 година хората избираха месечните вноски да са между 400 и 600 лева по ипотеките и смятат, че това е не е рисково и няма да постави под риск семейния бюджет. Естествено, тази сума се преценява за всяко домакинство и за неговите доходи. Един от добрите мерители е съотношението дълг-доход да не надхвърля 40%, тоест вноските ви по кредита да не надхвърлят 40 % от приходите, които имате. Ако печелите 1000 лева, не е хубаво повече от 400 лева да плащате по кредити. Ако са 2000 лв., не е хубаво да плащате повече от 800 лева. За много големи суми този процент може да се наруши и да стигне до 50 на сто, но и хората с високи доходи имат обикновено и повече спестени средства, но и те прибягват до нарушаване на тази пропорция.
Какъв трябва да бъде профилът ни на кредитополучател, за да получим по-изгодно предложение от банката?
Средният профил, който ние оценяваме, е човекът да е с доход 1500 лева или повече, да няма други кредити или ако има, да са доста малко и да са обслужвани редовно през последните години, да работи в стабилна фирма, която видимо се е справила с кризата. Най-често това са по-големите международни и български компании, да има добро образование и добра кариера. Това общо взето прави една рамка на кредитополучател, който може да получи доста добри предложения по кредити, отколкото стандартният клиент в България.
Очаквате ли тенденцията за рефинансиране на кредитите, особено при ипотечния пазар да се задълбочи през 2013 година и за какво трябва да внимаваме, ако решим да рефинансираме ипотеката си?
Тенденцията за рефинансиране на стари ипотечни кредити следва подобряване условията по кредити в страната. Ние виждаме, че колкото всяка година се подобряват условията по кредити, толкова по-често и хората прибягват до рефинансиране. През 2012-а видяхме доста финансови институции, които предложиха специфични продукти за рефинансиране. Това ще се запази и през 2013 година. Когато условията по текущите кредити се подобряват, част от хората ще преценят, че е значително по-изгодно да направят тази стъпка, въпреки че тя е свързана с определени разходи. Това, което трябва да се внимава при рефинансирането, е да не се прави на всяка цена. Хубаво е да се направи рефинансиране, тогава, когато месечните ви разходи по кредита ще спаднат поне с 20% и над 20%. За много малки разлики, обикновено не е добра стъпка да се прави рефинансиране, тъй като всички съпътстващи такси, които ще платит,е ще обезсмислят в известна степен този процес. Хората, които виждат, че от текущите разходи по техните кредити разликата е малка, по-добре да го предоговорят в сегашната си финансова институция, която го е отпуснала.
Използват ли българите си спестяванията си, за да ги инвестират в жилище?
Част от българите, които имаха нужда от жилище и бяха осъзнали тази нужда и бяха преценили, че такава сделка няма да затрудни финансовото положение на домакинството, го направиха. Използваха голяма част от спестяванията си и допълниха липсващата сума с кредити. През миналата година около 1 милиард са новотпуснатите кредити за покупка на жилища. Но като цяло тенденцията за покупка на жилища остава изцяло да ги купуват с кеш. Тоест да купуват със спестявания. Може би и повече от половината сделки са изцяло кешови. Сделките се допълват с малки суми потребителски кредити, когато човекът има по-голямата сума спестена. Да кажем жилището струва 40 000 евро, той има спестени 32 000, 8-те ги тегли като потребителски кредит, и след това, може би , около 35%, 40% са финансирани с по-голям процент ипотечен кредит.
