Предлагането на имоти надвишава търсенето, наблюдава се сериозна сегментация на пазара, който все повече се определя от интереса на купувача. Това каза в интервю за Дарик Лъчезар Искров, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти”.
Според него при луксозните имоти, които са с добро местоположение и инфраструктура цените ще се задържат и темпът на нарастване ще бъде по-висок отколкото при цените на останалите жилищни имоти. При жилищата в ценови граници 1300-1600 евро на кв. м най-трудно се сключват сделки, тъй като има разминаване между предлагане и търсене, както и между очакванията на продавач и купувач. При жилищата с цени под 1000 евро на кв. м пък липсват сделки, тъй като почти няма предлагане.
Въпреки че няма спад на интереса от страна на купувачите като цяло, в столицата има непродадени жилища и някои от тях ще стоят непродадени, дори цената им да падне смята Искров. Той не се ангажира с точна цифра за това колко са тези жилища, но каза, че в публичното пространство се разпространяват данни за 20000 -25000 жилища, което според него не е голяма цифра. Какви са очакванията за пазара на недвижими имоти, както се определя интересът на купувачите към даден имот и какво влияе на пазара у нас обясни пред Дарик Лъчезар Искров: Това, което според мен, се случва на пазара, е една сериозна сегментация и диференциация на различните типове имоти. Факт е, че предлагането надвишава търсенето в порядъка на един и половина- два пъти и това се отчита от всички колеги. Пазарът се превръща все повече в пазар на купувача. Сериозната сегментация, за която споменах, се отнася за отделните типове имоти, тъй че не може да се говори за нарастване на цените с 35 на сто като цяло. В момента това, което определя пазара, е, че най-много нарастват цените на луксозните имоти. Имотите са с добра локация, с добра инфраструктура – тези, които се предлагат в завършен вид, а те за съжаление са много малко на нашия пазар. Там цените ще се задържат и темпът на нарастване ще бъде по-висок отколкото при цените на останалите жилищни имоти. В средния сегмент може би е най-голямо разминаването между очакванията на продавача и купувача. Този сегмент е в ценовите граници между 1300-1600 евро на кв. м. Там трудно се сключват сделки в момента и това може би е сегментът, в който има най-много разминаване между предлагане и търсене. При по-ниските ценови групи сделките се сключват по-лесно. Почти няма имоти на пазара, които да бъдат закупени. Това е ценовият сегмент в порядъка от 800 до 1000 евро на кв. м. Обикновено в големите градове това са части извън централните, новите квартали, в които има интензивно строителство и са заложени много нови проекти. Господин Искров, преди няколко месеца една от най-големите агенции за недвижими имоти съобщи, че пазарът у нас се променил драстично през последната година. Каква е тази промяна, вие споделяте ли тяхното мнение и какво всъщност се е променило на този пазар? Не знам кой коментар точно имате предвид. Не знам какво са вложили колегите в този анализ, но драстичната промяна според мен е това, че пазарът във все по-голяма степен се определя от интересите на купувача. Това е основното и водещото, тъй като за всички е ясно, че идеите за достигане на ценовите нива на други столици от Централна и Източна Европа примерно, ако говорим за София, се разминават се разминават сериозно с това, което се предлага като качество на строителството. Не се отчита фактът, че в градове като Прага, Будапеща имотите, които излизат на пазара са в завършен вид и там се продава не брутна, а нетна площ. Това е нещо, което може би ще трябва да бъда ориентир и за нашите инвеститори или за хората, които инвестират в жилищни имоти у нас. Драстичната промяна според мен е именно това, че все по-водещо и определящо на пазара е интересът на купувача. Предлагането на повече имоти дава възможност за избор. Всичко това е свързано и с други процеси, като повишение на лихвените нива, поскъпване на кредитите. Знаете, макар и несъществено е отражението на финансовата криза, която започна от Америка и завладя доста от европейските страни. Тази промяна според мен основно е свързана с нарастване на изискванията и на самите купувачи и желанието за купуване н имот с добро качество на нормална цена. Според вас има ли намаляване на интереса от страна на купувачите? Не, намален интерес няма. Аз пак казвам голямото разминаване между търсене и предлагане при отделни групи имоти в момента е същественото различие. Интересът продължава да бъде висок, но купувачите с право и с основание търсят вложения в качествени имоти с добро разположение, с добра конструкция, с добра архитектура, близо до природата – всички тези неща, които трябва да бъдат предложени наред с имота. Естествено, че един имот, за който се твърди, че е луксозен, но е разположен на полето, с лоша инфраструктура, при липса на пътища, липса на зеленина, или при презастрояване, не може да бъде оценен действително от страна на купувач, който влага средства и се ангажира финансово за дълъг период от време тогава, когато го купува с кредити. Тоест сделки все по-трудно се сключват. Изискванията на купувачите стават все по-големи. Това е безспорен факт, сделки се сключват все по-трудно, защото интересите се разминават съществено. Но става въпрос за разлики в различните типове имоти, които се предлагат. Това, че се сключват по-трудно сделки, се отчита от всички участници на пазара. Това не е нещо, което може да ни изненада, тъй като се очакваше при това презастрояване, при тези проекти, голяма част от които са с лошо качество, да се стигне до такова състояние на пазара. Има ли данни колко построени жилища в столицата са празни? Трудно би могло да се каже. Различни са оценките. Говори се за 20000-25000 непродадени жилища, но по принцип трудно може да се оцени една такава цифра. Аз лично не бих се ангажирал, но знам, че на пазара има жилища, които не се продават и дълго време ще стоят непродадени, дори според мени при намаляване на цените, на които се предлагат. Тоест има около 20 000 – 25 000 жилища, които са празни по ваши данни. Това са данни, които излизат в публичното пространство, аз не бих се ангажирал точно с тях, но предполагам, че за град като София това не е голямо количество. Знаете, че в момента в проект са около 2,5 млн. кв. м, но за столица като нашата това не е сериозна цифра. Това би означавало при населението на София при среден размер на жилище от 75-80 кв. м задоволяване на 5 на сто от населението на София. София е град с нулева безработица, с голяма имиграция, тук са и професиите, които гарантират много висок доход. Това означава, че покупателната способност на софиянци е нараснала значително, независимо от това, че средно за страната тя не е толкова висока предвид високия ръст на инфлацията. Не смятам, че София е изправена пред криза в смисъл, че ще се появят толкова голям брой жилища на пазара като предложения, които биха могли да го блокират.Смятам, че Естествено, новите проекти ще трябва да бъдат преценявани значително по-добре, ще трябва да се отделя сериозно внимание на нещата, които споменах: инфраструктура, начин на завършване, начин на предлагане, озеленяването, което е един изключително важен фактор. Вашата прогноза за нарастването на цените в отделните сегменти? Мисля, че най-трайно ще бъда нарастването във високия сегмент, естествено при спазване на тези изисквания, за които говорихме. Мисля, че там цената ще се задържи висока и темпът на нарастване ще е в порядъка на до 15 процента на годишна база. В средния сегмент е възможно цените да се задържат в тези нива или да има леко покачване. Там е най-трудно да се прогнозира, тъй като там предлагането е най-голямо и най-сериозно е разминаването между интересите на двете страни. За ниския сегмент споменах, че жилища под 1000 евро/кв. м – говорим за София – се реализират най-бързо и там предлаганите оферти на пазара са изключително малко. Във вторник излезе коментар на известен банкер, че около 2011 година пазарът на офиси ще се пренапълни във София, което пък ще накара българските политици да гласуват закон, който да задължи фирмите да преместят офисите си и да отворят такива само в бизнес сгради Това нещо се говори от доста време. Естествено е, че са заложени доста нови проекти за изграждане на бизнес и офис сгради в София. Твърде възможно е, ако лобито на инвеститорите е достатъчно силно, да се направи опит да се прокара такъв закон, но засега това може би са само предположения. Естествено едно свръх предлагане на офис площ ще направи една такава инвестиция неефективна и може би ще се търсят начини да бъде защитен интересът на самите инвеститори. От друга страна, преместването на офисите от жилищните сгради от централната градска част би облекчило в голяма степен и други проблеми на столицата като засиления трафик в центъра, липсата на паркоместа, тъй като знаете, че много от офисите, които са разположени в жилищни сгради нямат собствени паркоместа, тъй като това обикновено са преустроени апартаменти. Ако всичко това е направено законно обаче, аз не знам как би бил лишен собственикът или наемателят на един такъв офис от правото да го ползва, тъй като знаете, че в момента за да се ползва офис в централната градска част има наредби към Закона за устройство на територията, които ясно определят как се определя статутът и как се преустройва едно жилище в офис. Въпросът е, че на фирмите ще им излезе доста скъпо едно такова преместване, особено ако се задължат. Нормално е цените на офисите да нарастват. Естествено, че на фирмите ще им излиза по-скъпо, но тук въпросът е на преценка на това с какъв офис да разполага човек. Естествено, че за големите фирми, това не би представлявало проблем, тъй като знаете в София са концентрирани най-големите фирми, опериращи на българския пазар и тези, които дори имат седалище в други градове знаете, че имат клонове и офиси в столицата. Големите фирми имат свои офис сгради. Малките фирми разполагат офисите си в жилищни сгради, така че ако се приеме един такъв закон, те ще пострадат най-много. Естествено, че за малките фирми това ще бъде сериозен проблем, тъй като знаете, че цените в офис сградите са от порядъка на 18-20-25 евро на кв. м наем, зависи от какъв клас е самата офис сграда. Малките фирми в жилищните сгради плащат 5-6 евро на кв. м наем. Това вече ще се отрази на малките фирми, но тук вече всяка една фирма трябва да прецени своята финансова политика по отношение на офис площите. Възможно е да се наемат и по-малки офиси, които да удовлетворяват съответните нужди и по този начин да се намалят разходите.
