Много хора плащат двойни данъци върху общите площи на сградите, които живеят, обясни в интервю за Дарик зам.-председателят на Съюза на юристите в България адвокат Йосиф Герон. По думите му това е само част от множеството проблеми, които не са решени в българското законодателство по отношение на собствеността на имотите и строителното предприемачество.
Заради неглижирането на казуса с незавършените строежи от страна на държавата, все повече се задълбочава и проблемът с недобросъвестните строителни предприемачи, които си купуват яхти с парите на своите клиенти. Кризата е изострила и проблема със завършването на започнатите строежи и при коректните строители, но и в двата случая има хиляди хора, които са изгубили парите си, а така и няма да влязат в жилището, което са си купили.
Това, което като лавина се изсипа на главата на българина през последните години, е страшно. Става дума за хиляди сгради, в които строителните предприемачи са получили едни сериозни суми, някои хора са ги изплатили до 90 %, теглили са заеми, а всъщност жилищата ги няма и най-страшното е, че на много голяма част от жилищата бъдещето остава неизвестно.
Тези случаи са свързани обикновено с две групи предприемачи. Едните са си измамници, с които трябва да се занимава прокуратурата. Това са тези строителни предприемачи, които събират суми, правят дупки или някаква начална конструкция и започват да инвестират парите в други проекти, да използват парите за лични цели, включително и взети от банки - яхти, къщи в чужбина и т.н.
Втората група са нормалният търговски риск, който за съжаление е много масов в последните няколко години. Т.е. като настъпи кризата и на пазара на недвижими имоти това настана. Ако си спомняте преди 10-12 години пак имаше един период, в който София и цяла България пак беше осеяна със строителни дупки, след което бумът пооглади, пооправи нещата. Тогава апетитът на строителните предприемачи нарастна изключително много, но за съжаление у нас няма никаква регламентация кой може да бъде строителен предприемач. Ако вие иската да карате такси, ще ви искат 15 документа. Ако започнете да събирате пари и да продавате имоти на зелено, трябва да имате само регистрирана фирма.
Смятате ли, че може да изникнат нови такива случаи с оглед на това, че миналата година, когато се почувства мъничко раздвижване в кредитирането, имаше банки, които бяха готови да кредитират имоти на зелено?
В кредитирането дори и на имот на зелено няма лошо, въпросът е да се регламентира самото строителство на зелено. И въпросът е и банките, когато отпускат кредит на предприемача, а дори и на обикновения купувач, да осъществяват контрол на това как се изхарчват средствата. Но за съжаление държавата се прави, че такъв проблем не съществува.
В Царство България е имало специален закон, който е регламентирал строителното предпиемачество. И една от нашите цели е да постигнем именно такъв закон. Решенията в други страни са различни. В повечето страни има застраховка. Първо, че има лицензионен, или регистрационен, или браншови-регистрационен режим, какъвто у нас няма. Второ, или има застрахователен продукт, който се предлага на пазара - или когато аз закупя на зелено, или когато един строителен предприемач започне да продава на зелено, той да застрахова тези продажби в застрахователна компания. Ако той по една, втора или трета причина не успее да завърши строителството, рискът да е поделен със застрахователната компания.
А в Израел въпросът е решен още по-драстично - там има създаден гаранционен фонд към държавата след страхотна криза, която са имали през 70-те години.
Бихте ли разказали повече за световния опит в този гаранционен фонд?
За съжаление, ние познаваме в момента само израелския опит в тази насока. Това е една институция, която е държавна, в която всеки един строителен предприемач прави вноски. Естествено, тези вноски след това влизат в сумата на купувача, но когато ти даваш едни суми в порядъка на 60-70 000 и повече хиляди евро, е по-добре да дадеш още едни 600 евро, които да ти гарантират спокойствието. Безплатен обяд няма, т.е. спокойствието трябва да се плати, но трябва да се създаде механизъм.
Дори и да се въведе опитът, който други страни имат със застраховка, естествено, че застраховката пак някой трябва да я плати и това е купувачът. Но дори и да си я поделят, защото в периода и на строителния бум печалбите на строителните предприемачи бяха толкова високи, че е грехота да се пести от такива неща. Дори и да се подели между печалбата и купувача, и дори и само купувачът да си го плати, това вече ще гарантира по много сериозен начин завършването на сградите и незагубването на тези финансови средства, които за много хора са цялото им имане.
Докато се изработят едни такива текстове, което знаем, че изисква много време, какво могат да направят хората, за да се защитят?
За съжаление, не мога да дам никакви гаранции. Има възможности за много по-добри договори от това, което се прави. Но първо самият характер на този предварителен договор - когато е замислян, е за няколко месеца - вие продавате имота си, аз го купувам и се разбираме за цена, за всичко, но го отлагаме за няколко месеца, докато вие приготвите всички документи, а аз си досъбера парите. Продължителността на един предварителен договор по замисъла на законодателя е бил това, а не да обслужва процеса на строителното предприемачество.
Те са много неща. Единият проблем е контролът от страна на банките. И по социалистическо време беше така, а и сега се прави така от много капиталистически банки - банката обслужва така взетия кредит след представяне на т.нар. акт - Образец 19. Всеки месец строителят изготвя Образец 19 за извършените дейности, поръчителят или предприемачът отиват с този Образец 19 в банката и банката отпуска точно тези пари, а не да изсипе един куп пари на строителния предприемач и той да отиде да си купи яхта.
Друг важен проблем, свързан със строителното предприемачество, е също определянето на идеалните части от общите части на сградите. Там съществува една тотална анархия. Законът за собствеността казва, че идеалната част, която е принадлежаща към съответния самостоятелен обект в общите части на сградата, се получава като дроб между общата стойност на цялата сграда и стойността на самия обект. За съжаление, това изобщо не се прави при ценообразуването от строителите и строителните предприемачи, включително има много случаи, при които те калкулират веднъж като квадратура и общите части на сградите, след това ги вкарват и като идеални части и когато гражданинът отиде в данъчното да декларира имота, в неговия нотариален акт пише: 85 кв. метра апартамент и еди какъв си процент от общите части на сградата, но като се вникне внимателно, в тези 85 кв. метра апартамент има 20 кв. метра сметнати идеални части, т.е. неговият апартамент е 65 кв. метра. Тоест той ще плаща данъка на 85 кв. метра плюс идеалните части.
Да не говорим, че има случаи, в които в една сграда създават отделни идеални части за жилищната част и отделни идеални части за гаражната част и двете не правят единица, а правят всяко поодтелно единица. И се пита когато един ден трябва да се оправя покрива, кой ще го финансира. Т.е. залагат се едни бомби, които един ден при всички случаи ще избухнат и ще доведат съседите до война.
