Няма нищо притеснително в покачването на лихвите

Интервю на Веселина Птеракиева с изпълнителният директор на "Крадит Център" Тихомир Тошев

Що е то кредит и опасно ли е кредитирането в български условия. Все повече българи вече си отговарят лесно на този въпрос, защото подхождат по-смело към дългосрочно обвързване с банка и покупка на жилище срещу ипотека. Знаете, че от 1 септември БНБ въведе нови мерки за ограничаване на ръста на кредитирането. Очакванията за това дойдоха още в разгара на лятото и немалко хора се стреснаха, че лихвите ще скочат, а обслужването на кредитите ще става все по-трудно.

Така ли е обаче наистина?

Ами няма нищо притеснително в покачването на лихвите при някои от банките на нашия пазар. Наблюдаваме 11 водещи банки и на този етап само четири са покачили лихвите си по ипотечни кредити и то с между 0,2 и 0,5 процента, което е много незначително като ръст. Мога да дам пример с един стандартен средностатистически кредит за нашата страна – 30000 евро за срок от 20 години, изтеглен при лихва от 6,5 процента на равни месечни вноски. Вноската беше 223 евро през август, сега през септември, ако вашата банка е повишила лихвите по кредит с максималното 0,5 процента, вноската ще стане 231 евро, тоест ще имаме разлика само от 8 евро, което смятам, че няма да затрудни нито едно домакинство в страната.

Въпросът обаче на повечето хора е дали това ще спре дотук, дали тепърва и други банки ще вдигат лихвите, изобщо какво ще се случва, при положение че непрестанно се носят слухове, че наравно с покачването на цените на имотите ще се покачват и лихвите по кредитите?

Не, лихвите по кредити за наша радост не са свързани с цените на имотите. Те се регулират от съвсем други пазарни фактори и трябва да ви кажа, че нашите анализи и прогнози сочат, че това ще е последната вълна от покачване, въпреки че от 1 октомври още три банки се очаква леко да си пипнат лихвите по някои продукти. Много е важно да отбележим, че и банките, които досега увеличиха малко лихвите си, не са го направили по всички продукти, така че няма да бъдат засегнати много кредитополучателите с това увеличение. По наши изчисления това ще са около 20 процента от хората, имащи ипотечен кредит.

Ще намалее ли кердитирането според вас след въвеждането на тези мерки, защото нали това е идеята, а пък в крайна сметка от това, което казвате излиза, че нищо кой знае колко страшно не се е случило и хората, които имат интерес към теглене на кредити, ще продължат да го имат, знаейки, че всъщност увеличението не е драстично и не е фатално за никой семеен бюджет?

Точно така, регулациите на БНБ има своята сила и тежест и те ще се отразят в частта на това банките да оценяват по-внимателно риска при отпускане на кредити и да преценяват платежоспособността на кредитополучателите. Нормално е пазарът да се регулира с такива мерки. Защо смятаме, че това няма да се отрази значително на пазара на ипотечно кредитиране? Ами защото в България все още този пазар е в процес на развитие. Като съотношение между брутния вътрешен продукт и ипотечните кредити при нас е някъде между 20 и 25 процента, докато в развитите държави той надхвърля на места и 100 процента. Така че ние сме още пазар във фаза на развитие, добре е от време на време да се показва, че всеки трябва да внимава, но аз пак казвам, банките, БНБ и кредитните посредници ролята им е една и съща, никой не иска да има лоши кредити на пазара, никой не иска да вземе жилищата на хората. Напротив, иска да им предложи един продукт, който да им позволи да получат мечтаното жилище сега и в един пазар чиито прогнози като недвижимите имоти да има умерен ръст в следващите години, това се оказа една доста изгодна сделка, защото вземайки предвид инфлацията, цената на имота в момента, в бъдеще стойността на парите се обезценява, а вноските по кредита се запазват. Така че за мен това е една изгодна сделка, хората ще продължат да теглят ипотечни кредити, да се сдобиват с мечтания имот, някои ще ги теглят и на по-добри условия, защото в момента очакваме есенните промоции на банките, които ще са много атрактивни, поне от първата информация, която получавам и всеки, който е решил и е готов да направи тази стъпка, ще я направи.

Досега говорихме за хората, които вече са наясно с темата. Иска ми се обаче да се върнем и да поговорим за тези, които сега тепърва обмислят, страхуват се, не смеят да пристъпят към такава важна стъпка, защото то наистина си е страшничко, като погледнеш, че в следващите 25-30, а някои банки предлагат до 35 години разсрочване на кредитите и не знаят какво да направят, какво да търсят, какво да знаят. Как се предприема тази стъпка?

Стъпката е сериозна за всеки един човек и семейство, решили да я направят. Наистина това е една голяма сума пари за дълъг период от време и човек трябва да се чувства достатъчно готов, за да направи тази стъпка, достатъчно готов в смисъл да прецени финансовите си възможности, много добре да оцени изискванията към продукта, който иска да получи, тъй като в момента на българския пазар има над 200 вида ипотечни кредити на различните банки, които са при различни условия и отговорят на определени изисквания на клиента. За някои клиенти е важно да имат по-дълъг гратисен период – най-често това са семейства, които живеят под наем и купуването на жилище, особено ако е ново строителство и на шпакловка и замазка, е свързано с довършване, обзавеждане. Има един период, в който те трябва да плащат и наема си в старото жилище, и вноските по кредита. Тези хора предпочитат да имат един гратисен период до една година с плащане само на лихвата или с някаква друга отстъпка. За други клиенти е важно като цяло да направят най-изгодната сделка на пазара, тоест когато теглят чертата след 20 години, всички такси, лихви, комисионни, които са платили да са възможно най-малко. Тогава наистина се търси кредитът с най-ниска цена. Така че важното за клиента е да прецени какви са неговите възможности да потърси подходящия продукт. Аз винаги казвам: на пазара винаги има един най-подходящ кредит за всеки отделен клиент за неговите възможности, за неговите изисквания, да го анализира добре и тогава да направи стъпката.

Имаме вече слушател на телефона. Здравейте, кой ни се обажда?

Здравейте, обажда се Асенов от Златоград. Имам къща за реставриране и какъв кредит трябва да изтегля?

Ами моят съвет е да се консултира с експерт колко ще му струва реставрирането, да прецени дали това може да го поеме като разходи и за мен един от продуктите, който е най-подходящ, са кредитите за строителство и ремонт, които банките предлагат. Ако сумата е голяма, трябва да го направи с ипотека, ако не е толкова голяма може да мине и с потребителски кредит. Естествено, трябва да си прецени възможностите като вноска, която да плаща, и да се избере продуктът. Вариантите са два, пак казвам: ако е по-малка сумата – потребителски кредит, ако е по-голяма – ипотечен кредит за строителство и ремонт.

Много хора питат в евро или в лева е по-добре към настоящия момент да се теглят кредити, защото цените на жилищата са в евро, заплатите – в лева. Очакваме в близките години да въведем европейската валута. Какво бихте посъветвали хората, защото в евро лихвите са доста по-ниски в сравнение с тези в лева.

Точно така, трябва много внимателно да се преценят предимствата на двата варианта. Ако клиентът получава доходи в евро или банката, която е избрал, му е предложила по-добра лихва за евровия кредит и това превалутиране всеки път от лева в евро е изгодно, да направи стъпката в евро. Нашите анализи показват, че около 70 процента от хората вече предпочитат еврото като валута. Това е свързано и с това, че предстои минаването към еврото като парична единица, както и че цените на имотите в България основно се обявяват в евро. Но има хора, чиито доходи са в лева, банката им предлага един конкурентен продукт в лева и теглят в лева, тоест тук малко е индивидуален изборът.

Сега да направим една сметка при един среден кредит за какво трябва да е готов човек, какво трябва да знае, защото действително от рекламите става ясна лихвата, евентуално някаква промоционална лихва, ако има, каква е в евро, каква е в лева оттам нататък какви други скрити подводни камъни има, за които човек трябва да е готов при един кредит?

Отпускането на ипотечен кредит е свързано с доста допълнителни разходи, както казахме в началото, ние ги оценяваме между два и четири процента в зависимост от банката и продукта, който се избере, тоест на 30000 евро началните разходи за получаване на този кредит ще бъдат между 600 и 1200 евро. За какво отиват тези пари? Не всички банки, но аз ще изброя почти всички такси и комисионни, не всички банки ги начисляват, при някои банки те се наричат по друг начин, не по този, по който ще ги кажа аз, но вие можете да се информирате, когато изберете банка и кредит, да поискате да ви кажат за всички допълнителни такси и комисионни. Най-честите такси и камосионни това са такса за разглеждане на документите, която е първоначалната такса, след това имате такса за изготвяне на експертна оценка, ако тръгвате в процедура по кредит. Таксите за експертни оценки на апартаменти варират между 80 и 120 лева. След това преминаваме, когато кредитът се отпуска, има една такса, която е сравнително голяма, такса за отпускане на кредита. Тя варира между 1 и 2 процента при различните банки. След това имате нотариалните такси, такса за учредяване на ипотека. Някои банки имат и годишна такса за обслужване. Тя варира между 0,3 и 0,5 процента и вие трябва да попитате, за да знаете нейния размер. Малко е трудно за изчисляване, защото някои банки я начисляват към края на годината, други – месечно, но общо взето тя е също една такса, която оскъпява вашия кредит и това, което все още при нас го има, има го и в Европа, даже беше повдигната тема на ниво Европейски парламент, че част от банките имат наказателна лихва за предсрочно погасяване. Тоест, ако вие решите по-рано да върнете изтегления от вас кредит, ще дължите между 3 и 5 процента на банката за това, че прекратявате договора предсрочно.

Това е нещо, което много ядосва хората.

Това е нещо, което много ядосва хората и радостното тук е, че четири-пет банки вече премахнаха тази такса, тоест ако вие погасите предсрочно кредита със собствени средства, те няма да ви вземат никаква наказателна лихва. Ако обаче ползвате рефинансиране от друга банка за погасяване, тогава таксата важи пак.

Тя в какъв процент варира в момента?

Между три и пет процента.

Какво се случва, когато човек не си е платил един или два пъти вноската? Как го уведомяват взимат ли се вече жилища или по-скоро хората навреме се усещат и продават жилището. Как върви този пазар на ипотекирани жилища?

Ще се върна малко назад само да кажа, че предоговарянето на един кредит се прави тогава, когато искаш да намалиш вноската си, ако тя е в тежест. Това става най-често с удължаване на срока или с договаряне на конкретен гратисен период. И гратисният период, и удължаването на срока, искам да кажа ясно обаче, е свързано с допълнителни лихви, тоест вашият кредит ще се оскъпи още. А що се отнася до това дали вече се вземат жилища, факт е, че в момента на пазара лошите кредити са около два процента. На този етап обаче нямаме никаква сериозна тенденция в това отношение, тъй като тези хора, които изпадат в дългосрочно затруднение да обслужват кредита си, пазарът на имоти е много благоприятен, те продават жилището на добра цена, връщат кредита към банката и им остава в повечето случаи по-голяма сума, отколкото са инвестирали в момента на закупуването.

Така че в най-лошия случай човек няма как да загуби?

Няма да загуби пари в най-лошия случай, но ще загуби жилището, което е неприятно за всеки един

В сравнение с предишните години с колко процента се е увеличил ръстът на тези ипотечни кредити? И нещо много интересно, четох ваш анализ за образа на средностатистическия кредитоискател в България. Кои хора най-много теглят кредити, с какъв месечен доход?

Ипотечният кредит е този кредитен продукт, който е с така един от най-сериозните ръстове от кредитните продукти. Фирменото кредитиране понякога го изпреварва. Що се отнася до профила на кредитополучателя, нашите анализи показват, че хората, които най-често правят тази стъпка, това са хора между 25 и 35 години, хора, които имат стабилна работа, стабилен доход, по-голямата част от тях вече са семейни, някои от тях съжителстват несемейно, не е проблем, че няма сключен граждански брак, за да изтеглят двама заедно, като са длъжници, един ипотечен кредит. Напоследък забелязваме тенденция, при която хората от информационните технологии са най-активни. Факт е, че и нивата на заплащане в този сектор са над средните. Хората от строителния бранш също, хората от държавната администрация са по средата като активност при получаването на кредити. Най-малко кредити теглят учителите и журналистите.

Ако говорим за семеен бюджет, банките имат изискване за остатъчен месечен доход на член от семейството, но вие като човек, който борави с пари, като имаме предвид, че цените се вдигат, заплатите, уви, все още не с такъв бърз темп, с каква сума човек би могъл да е сигурен, че няма да гладува и да робува на едно жилище, което си е купил срещу кредит от банка.

Моят съвет е разходите по ипотечния кредит и други кредитни продукти, които ползва едно домакинство, никога да не надхвърлят 50 процента от доходите на домакинствата. Тогава хората могат да са сигурни. Всички анализи показват, че ипотечните кредити стават по-трудни за обслужване на втората и третата година, когато не са преценени и направени по най-добрия начин. Затова още в началото моят съвет е не надхвърляйте 50 процента от вашите доходи като разходи по кредитни продукти.