Рубрика за практични съвети при кандидатстване за кредит, представени чрез примери с участието на героите сем. Петя и Иво Яневи с автор Кредитланд.
Как да изберем най-евтиния жилищен кредит? Част: Такси и застраховки. ГПР.
Семейство Петя и Иво Яневи са младо семейство, което живее под наем и обмисля да закупи собствено жилище с кредит. Петя и Иво се срещат с независим кредитен консултант от Кредитланд, с когото обсъждат възможностите за финансиране, най-важните показатели по кредитните оферти и как да изберат най-изгодния жилищен кредит. В първата част на разговора обсъдиха всички детайли относно лихвата, нейното формиране и вариантите за предпазване от вдигането й. (вижте Част 1: Лихва)
Какви са таксите, които се дължат на банката и кога?
Като цяло можем да разделим дължимите такси на две: такси, дължими преди усвояването, това са такси за разглеждане на кредита, за пазарна оценка, застраховки, юридически услуги, извършвани от банката. В различните банки те са различни, но средно таксата за разглеждане е 50 лева, която обаче често отпада в резултат на промоционалните програми. Пазарната оценка средно се таксува около 120 лева. Таксата за обработка и усвояване на кредита варира от 0,25% до 2.5% от размера на кредита и се дължи еднократно. Средният й размер е около 1,5 %. Регулярните такси се дължат по време на обслужване на кредита - може да са месечни, тримесечни или годишни. Често те са в размер около 0,5 % годишно, което си е съществена част от цена на кредита. Най-често се срещат два варианта според срока на плащане - веднъж годишно или всеки месец заедно с месечните вноски.
Застраховките, които споменахме, също са дължими веднъж годишно или на по-малки периоди - разпределени на равни части към месечните вноски, или тримесечни. В тази връзка един съвет - винаги разглеждайте погасителния си план. Може да се окаже, че годишната такса и застраховките са в размер колкото една месечна вноска, така че не ги пренебрегвайте, за да не се окажете в ситуация да не можете да ги платите, когато дойде падежът им - веднъж годишно и например съвпадне с месец, в който имате големи разходи.
Споменахте застраховки, какви застраховки трябва да се направят и необходими ли са те?
Застраховките са накратко наричани "Имот", "Живот", "Безработица". Възможно е да са включени в общата цена на кредита или да се плащат поотделно. Застраховката на недвижимото имущество /ипотекирания имот/ покрива рискове, които биха застрашили вашия имот. Тази застраховка е задължителна, тъй като самите банки са длъжни да я имат при всеки ипотечен кредит. Също така в някои банки застраховката "Имот" покрива цялата стойност на имота, а в други единствено размера на отпуснатия заем или на остатъка от главницата по него. За предпочитане е да е върху цялата реална стойност на имота, а ако тази стойност се повишава с напредване на годините на кредита, можете да поискате да ви завишат застрахователната сума. Какво означава за вас застраховката да покрива само остатъчния размер на кредита: представете си най-лошия вариант - имотът да бъде напълно унищожен. Тогава застрахователят плаща на банката само дължимата от вас главница. А ако тя е 20% от реалната цена на кредита, тогава вече нямате кредит, но губите останалите 80% от стойността на имота си.
Застраховката "Живот" може да не е задължителна в някои банкови оферти, но при равни други условия за вас е по-добре да изберете продукт, който я включва. Дори да ползвате застраховка "Живот", по-добре е банковата да си покрие кредита, а сключената от вас да осигури вас или вашите близки и роднини. Покритията са трайна загуба на трудоспособност над определен процент и/или смърт в резултат на злополука и/или болест. По-широкото покритие е и включването на временната загуба на трудоспособност, което е особено важно за самонаети лица и такива, на които болничният би бил много по-нисък от доходите от трудово правоотношение.
Застраховка срещу безработица (защита на плащанията) навлезе през последните няколко години. Какво покрива - обикновено застрахователят би платил 6 месечни вноски от кредита, ако останете без работа, но при условие, че бъдете съкратени.
Винаги се интересувайте от застраховките, включени в офертата на банката за ипотечен кредит. Колкото повече покрития, толкова по-добре. Разбира се, те трябва да са на конкурентни цени и консултантът ще ви помогне да се ориентирате дали една оферта е по-скъпа заради застрахователното покритие, или заради лихвите и таксите. Банките често предлагат и на старите си клиенти новите си застрахователни предложения и съветът ми е да не ги отказвате, без да обмислите.
Може ли сами да си изберем застраховател и да сключим застраховките си самостоятелно?
Все по-малко банки дават тази възможност, тъй застраховката при тях е неотделима част от другите такси на кредита. При този вариант често ставате част от групова полица. Възможно е банката да държи да работи с определен от нея застрахователен брокер, който да следи за подновяването на застраховките на всеки клиент. При това положение можете да избирате застрахователя си от списък с възможности.
Такси за промяна условията и параметрите на кредита - предоговаряне, предсрочно погасяване.
Обърнете внимание и на възможностите и прилаганите такси за предсрочно погасяване (със собствени средства и при рефинансиране с кредит от друга банка), особено ако имате възможност и планирате да го погасите преди изтичането на срока на кредита. Тази такса ви дава възможност да смените банката си с по-малко разходи, ако в бъдеще условията й не са изгодни за вас.
Ако искате да смените валутата на кредита, да намалите лихва/такса, да промените срока на кредита или нещо друго, залегнало в договора за кредит, банката ще ви таксува с такса предоговаряне. Стандартно е около 1% от размера на кредита. Възможно е и да ви предложат по-ниска такса за предоговаряне в определени случаи.
Как може да сравним различните оферти при толкова много показатели и да сме сигурни, че сме избрали най-изгодната?
Трябва да сте наясно с различните критерии, по които сравняваме, както и да очертаем точните параметри и критерии при избора на оферта на кредит. Трудно е да се каже коя оферта е най-добрата, за всеки индивидуален случай може да има различна подходяща оферта.
Все пак какво да гледаме при различните критерии на сравнение:
1. Цена на кредита: Показателят Годишен процент на разходите /ГПР/. Той изразява реалната цена на кредита и включва всички параметри, които вече обсъдихме с вас. За да е точно сравнението по ГПР, трябва да е на оферти, изчислени с еднакви параметри - суми, срок, валута. Като този показател изчислява цената по предварително зададени параметри и не отчита възможностите за промяна в условията - в размера на лихви, такси и комисионни и при предсрочно погасяване. Това са фактори, които се отчитат отделно и са свързани най-вече с договора ви за кредит. Когато разглеждате отделните оферти, обърнете внимание дали по-високото ГПР не се дължи на повече застрахователни покрития.
2. Лимити на финансиране или как се определя размерът на кредита спрямо цената на имота и спрямо доходите ви. Има реклами, в които се споменава за финансиране на 100% от цената на имота, но това да важи само при две обезпечения или в случаите, когато банката оцени имота ви с около 20% над цената, за която го купувате.
3. Такси за предсрочно погасяване - особено ако предвиждате скорошно погасяване на целия или голяма част на кредита. Тогава се прави специално изчисление и при сравнението на различните оферти се залага момента на погасяване.
4. Индивидуалните ви нужди, които често може да са предмет на отделни условия, специално за вас, които да се договорят с банката ви.
5. Избор на банка в зависимост от специфики, които при някои банки са проблем за одобряване на кредит, а при други не.
(следва продължение)
---
Тема на следващата статия ще бъде: Ще ми стигнат ли собствените средства, за да закупя желаното жилище с кредит?
