Ако от новогодишната баница ни се е паднал късметът „нов дом" и сме решили тази година да се сдобием с такъв, трябва да внимаваме за подвеждащите оферти на пазара. Този съвет пред Дарик Добромир Ганев, която е ръководител на една от водещите фирми на пазара. Според него е изключително важно, когато изберем желаното жилище, да направим справка с юрист за статута на апартамента.
От какво се влияе имотният пазар у нас, какво означават „стабилните" цени на имотите и какво трябва да знаем, за да сме сигурни, че нашият нов дом наистина ще бъде нашата крепост, а няма да го изгубим?
Не търсете имоти в сайтовете по най-ниска цена
Намирането на най-добрата оферта за новия ни дом може да отнеме много време, особено ако и ние търсим в сегмента - апартамент с две спални и добро местоположение в някои от големите градове. Добромир Ганев, член на Управителния съвет на националното сдружение „Недвижими имоти", каза, че на пръв поглед на пазара е имало голямо предлагане, но то в голямата си част не е съответствало на нуждите на потенциалните купувачи, каза той. "Има още един феномен на нашия пазар с отрицателен знак, който е свързан с неяснотата при излизане на пазара на потенциалните купувачи по отношение на обема на предлаганите имоти", обясни специалистът.
Някои сайтове, които обслужват този пазар, показват голямо предлагане, но взирайки се по-обстойно, забелязваме, че голяма част от офертите се повтарят, дублират се, а голяма част са и неактуални, продадени или спрени от продажба, каза Ганев и допълни, че това изкривява реалната представа на купувачи и продавачи.
"На пазара има единици, които се предлагат, но голяма част от тях не съответстват на сегашните нужда както по отношение на обема, така и по отношение на качеството на тези сгради", каза той.
Ганев отчете, че през последната година и половина-две се забелязва плах опит за стартиране на нови проекти, по-скоро малки - 1000-2000 до 3000 кв. м., чиито инвеститори се опитват да разбират нуждите, да се допитват до специалисти и консултанти, за да могат да създадат продукт, който е търсен и би могъл да постигне максимално добра цена.
На въпрос дали може да се очаква ръст на цени при двустайни и тристайни апартаменти с добра локация, той отговори, че има райони в големите градове, които през отделни тримесечия миналата година са показали дори леки повишения, но това са райони, където предлагането не е толкова голямо по обективни причини. Това са малки райони с малки възможности за допълнително застрояване. Това по-скоро са изключения, отколкото някаква тенденция, смята брокерът. По отношения на очакванията за ценови ръст на пазара, експертът заяви, че при някои условия, свързани с икономическата обстановка в страната, може да има такива нагласи.
"Една част от хората в момента имат възможност да придобият собственост, но като че ли все още се надяват цените да падат", смята той.
"Не бива да търсите имот в сайтовете по най-ниска цена. Това некоректни колеги го знаят и дори пускат зарибяващи оферти с по-ниски цени, за да може да привлекат интереса. Едно от важните неща, ако изберете да работите с консултант, специализирана компания, е да получите референции, не просто да намерите някаква оферта в някакъв сайт. Ползват се фалшиви снимки, фалшиви оферти, дори в някои случаи се стига да това да се намалява цена на жилище, без знанието на собственика, за да се привлече интереса на купувача, след което посредникеът се опитва да намали цената на собственика, като се има предвид, че клиентът е при него", казва Ганев.
Той съветва за правното състояние на жилището да се ползваме компетентна юридическа помощ.
Намираш оферта, търсиш кредит
Обикновено между 20 и 30 на сто от сделката се финансира с кредит, като въпреки че през ноември статистиката отчете минимално повишаване на лихвите по ипотечните кредити, явлението е моментно, а не дълготрайна тенденция.
Пред Дарик кредитният консултант Тихомир Тошев бе категоричен, че през следващата година няма причина лихвите по кредитите да се увеличават, но спадането им ще е по-бавно. Той очаква в началото на годината също да се видят леки повишения на лихвите поради изтичане на повечето промоционални оферти на водещите банки в края на декември. Но в първите три-четири месеца на годината ще видим пак, че тенденцията е на бавно понижение на лихвите и на този етап няма причина лихвите да се повишават, категоричен е консултантът.
На годишна основа по думите му не бива да се очаква голямо понижение, тъй като при ипотечните кредити лихвите са вървели плавно надолу през последните четири години и пазарът е бил най-конкурентен там, което до голяма степен е изчерпало възможностите за понижения.
"Тъй като лихвите по депозити продължават да падат, това ще даде възможност да видим по-ниски лихви и през тази година по ипотеките. Аз очаквам това да е с между 0,25 и 0,5 процентни пункта, като естествено, пак най-добрите оферти за тази година ще бъдат в нейния край, защото есенните промоционални оферти са най-изгодни винаги", каза той. Според него при потребителските и фирмени кредити може да се види малко по-голямо понижение на лихвите, като там се очаква то да е между 0,5 до 1 процентен пункт.
Според експертът тенденцията да се финансира имотна сделка с потребителски кредит не е преустановена. В края на годината също е имало такива сделки, но те са намалели, тъй като в края на годината са се купували и финансирали със заем по-големи апартаменти. "Заради почти спрелия спад на цените на имотите, като през последните две тримесечия на 2013-а той е от порядъка на 0,1 на сто, хората се активизираха в по-високия сегмент и започнаха да купуват по-скъпи и по-качествени жилища, тоест тенденцията започва да се измества от покупка на двустайни към покупка на тристайни апартаменти", каза той.
Тук обаче трябва да направим едно уточнение. За да получим изгоден потребителски кредит, трябва да имаме един или двама поръчители, което означава, че при евентуални проблеми, тежестта на кредита ни ще падне върху тях.
Освен това при повечето потребителски кредити годишният процент на разходите е доста по-висок спрямо годишния процент на разходите при ипотечните.
"Максималният срок на потребителския кредит е десет години, така че когато е по-голяма сумата - над 20 000 лева, за десет годишен срок вноската става по-голяма като сума. Така че ако хората могат да се позволят с доходите си да изтеглят потребителски кредит и могат да намерят оферта в рамките между 6,95 и 6,98 на сто, в някои случаи ще им е по-изгодно да изтеглят потребителски заем", коментира той.
По отношения на ипотечните заеми с фискирана лихва за определен период от време, консултантът каза, заемът с фиксирана лихва за година е по-скоро маркетинг инструмент.
"Да, дава сигурност в рамките на година, но при срок от 20-25 години на кредита, това не е важно. Хората които търсят сигурност на месечната си вноска и държат да са спокойни, че тя няма да се променя, по-добре да фиксират за по-дълъг период, поне три, пет или повече години", каза Тошев.
По думите му в последните месеци на годината интересът към заемите с фиксирана лихва за по-дълъг период намалява, защото част от офертите за фиксирани лихви са с проценти, доближаващи се до тези на плаваща лихва за целия период. И тъй като тенденциите и прогнозите са, че лихвите ще продължат плавно да намаляват, хората започнаха да се притесняват да фиксират на такива нива, за да не се окаже, че са фиксирали на 6,5 на сто за пет години, а пък да се окаже, че в следващата година плаващите лихви ще се от порядъка на 6 на сто,, каза Тошев.
Според него все по-търсени са кредитите в лева, тъй като при повечето хора именно това е валутата, в която си получават доходите и не се губят пари и при превалутирането на вноските.
И още нещо - трябва да сме сигурни, че искаме да купим определен имот, защото когато се договаряме с банката за ипотека, тя ни прави оферта именно за него. В никакъв случай да не коментираме варианти за имоти, видени единствено в сайтовете, допълни от своя страна Добромир Ганев.
Изключително важно е, когато избираме вида, размера и срока на кредита си, да сметнем месечния си доход и погасителната вноска да не превишава 40 на сто от него.
