Макар и експертите да твърдят, че и догодина ипотеките ще движат кредитния пазар, то не може да се надяваме на нови понижения на лихвените проценти. Пред Дарик анализаторът Тихомир Тошев прогнозира замръзване на лихвите на настоящите нива. През 2011 г. цената на жилищните заеми е паднала минимално – с един процентен пункт, но в края на годината част от условията за кредитиране са се затегнали.
Хората, търсещи ипотечни кредити, бяха най-активните на пазара през 2011 г., а при другите видове кредити – потребителски, кредитни карти, бизнес кредити, търсенето беше по-слабо, но заради състоянието на пазара на недвижими имоти и подобряването на условията за отпускане на ипотечни кредити, голяма част от хората, които имаха нужда от жилище, излязоха на пазара и успяха да намерят своето жилище. Лихвите спаднаха с около един процентен пункт – и в лева, и в евро, като в лева дори при някои продукти спадът е с 1 % – 1,25 %. Така че по-добрите условия, по-високото финансиране направиха този пазар сравнително активен на фона на стагнацията на пазара през 2011 г.
Случващото се през последните месеци, имам предвид дълговата криза в еврозоната, не се отрази много сериозно на ипотечния пазар, нямаше повишения на лихвите или имаше някакви отделни промени на условията по някои кредити, но не в посока оскъпяването им.
Аз мисля, че 2012 г., този път заради дълговата криза в Европа, ще остане година на ипотечното кредитиране и хората ще най-активно ще търсят този тип кредитиране.
Какво показват цифрите 2011 спрямо 2010 г.?
Спрямо 2010 г., ако гледаме официалната статистика на БНБ, има между 2 и 3% ръст. Отделно, ако гледаме размера на отпуснатите кредити, според нас той е по-голям. 2010 г. беше по-добра от 2011 г.
За 2012 г. обаче е трудно да се направи прогноза заради дълговата криза в Европа, заради това, че се очаква част от страните да влязат рецесия, бизнесът продължава да изпитва затруднения, равнището на безработицата остава високо. Затова не се очакват някакви особени ръстове на пазара или ако има такива, те ще бъдат не повече от 1-2%.
Ще се промени ли поведението на потребителите от гледна точка на размера на кредитите и съответно на жилищата, които се търсят?
Това, което видяхме, е, че заради сравнително добрата 2011 г. и активността на клиентите, част от тях започнаха да се отпускат, да избират по-скъпи жилища – тристайни апартаменти. Като казвам по-скъпи, имам предвид – 60 000 – 80 000 евро, докато допреди това търсенето беше основно за жилища между 30 000 и 50 000 евро.
В края на годината обаче заради проблемите, които видяхме в Гърция и Италия, хората пак станаха предпазливи и избраха да купуват по-малки жилища и съответно да теглят по-малки кредити, които няма да тежат толкова на семейния бюджет. Аз очаквам през тази година средният размер на ипотечните кредити да се запази между 38 000 и 42 000 евро. Вероятно ще има раздвижване и в по-високите сегменти, но хората ще продължават да са предпазливи и няма да задлъжняват много, те ще избират жилища, които са оптимални за нуждите им към момента. По отношение на лихвите, предполагам, че ще се запазят на настоящите си нива.
Какъв е процентът на финансиране, които банките отпускат? Спомняме си, че в средата на 2011 г. можеше да се получи 80% и дори над 80 % от общия размер на сделката.
Дори сега в края на декември имаше промоционални предложения с до 90 % финансиране. Аз смятам, че за тази година няма да има промяна в процента на финансиране. За монолитните жилища той ще се запази около 80 – 85 % масово и за панелните жилища – 70 до 80%.
Пазарът на недвижими имоти вече се оценява като стабилизиран и въпреки че очакванията са да има лек спад в рамките на 3 до 5%, това се оценява като стабилизирани жилищни цени и не се оценява като толкова рисково да се финансира по-голяма част от покупката.
Как вървят нещата при бизнес имотите обаче?
При бизнес имотите нещата са по-сложни, тъй като там има пренасищане на пазара и с офис площи, и с търговски. Аз лично смятам, че търсенето на бизнес имоти за покупка ще е много слабо, по-скоро фирмите и бизнесът ще предпочитат да наемат имоти.
Доколко има бизнеси, които прибегнаха до ипотечно кредитиране, не с цел закупуване на имот, а с цел залагането на собствен имот, за да се осигурят свежи пари за фирмата?
Определено това беше едно от активните кредитирания, които се търсеха. Заради свитото потребление част от бизнеса имаше нужда от свежи пари и от оборотни средства, някои чисто, за да се стабилизират и да имат финанси да оперират, други – за да направят леки инвестиции и да използват този момент, за да си увеличат пазарния дял. Аз мисля, че това ще продължи и през 2012 г.
Т.е. банките биха предпочели такива кредити, за да отпускат заеми на бизнеса. Знам, че особено малките предприятия имат доста проблеми в тази посока?
По принцип, всеки бизнес, който е показал, че се справя добре с кризата; че въпреки свитото потребление се справя добре на пазара, може да разчита на банково кредитиране. Банките подкрепят всяко разумно начинание и всяко разумно искане, ако се вижда, че ръководството на фирмата има правилното поведение за такъв пазар, какъвто се вижда в момента.
През 2011 г. имаше ли банки, които кредитираха „на зелено" и смятате ли, че ще има през 2012 г.?
Кредитирането на строителство „на зелено" беше изключение през 2011 г., случваше се само за определени проекти, предварително одобрени от финансиращите ги институции, но видяхме финансиране на Акт 14 и имаше раздвижване на този пазар.
Моето мнение е, че през 2012 г. може клиентите да разчитат на финансиране след Акт 14, още повече, че голяма част от клиентите смятат, че е рисково да купуват „на зелено" днес.
