Коментар

Раздвижване на пазара на ипотечни кредити през декември

10 януари 2008 10:50

Цена около 7.85% за най-добрия левов и около 7.50% за най-добрия евров кредит през 2007 г.

Въпреки че декември не се запомни с нищо значимо, 2007 година все пак отмина с раздвижване на пазара на ипотечни кредити. Противно на очакванията за по-изгодни оферти преди празниците, кредитите отново не поевтиняха. Състоянието на задържане на цените им тази година бе констатирано още през октомври и ноември. И сега ситуацията е подобна. Актуалните стойности на индекси „Моите пари” не се различават много от миналия месец.

Индекс МОИТЕ ПАРИ – BGN

Индексът в левове добави нови 5 базисни пункта към стойността си. След месецът на техническа корекция, индексът поема посока нагоре. Актуалната стойност за декември е 7.39%. Повишението е минимално, но все пак е сигнал, че може би още от началото на 2008 г. може да се оформи тенденция на поскъпване на кредитите. Редица промоции на банки приключиха през изминалия месец, което неминуемо ще има своето отражение върху януарските стойности на индекса. Макар и малко завишение, то е предизвикано от промени по офертите на 5 от банките включени в Индекс МОИТЕ ПАРИ – BGN. Две от тях подобряват своите най-добри предложения, а останалите ги влошават.

Първата банка, подобрила своята оферта постига това в резултат на две основни причини. Фиксираната част от годишната такса за управление вече отпада и остава само тази част, изразена в процент. Втората причина е в промяната на методологията на изчисление на застраховка „Имот”. Досегашното изчисляване на премията се извършваше на база размерът на кредита, а от декември върху остатъка по главницата. Това чувствително променя общата дължима сума по застраховката и именно това е в основата на подобрението на офертата. Понижаването на Годишния процент на разход (ГПР) би било още по-чувствително, ако други три фактора не бяха повлияли негативно. Причините тази оферта да не бъде още по-изгодна се крият в повишението на годишната такса за управление на кредита. Тя се завишава от 0.25% на 0.50%. Другите фактори са завишаване на таксата за оценка на имота с 20 лв., както и завишаване на таксата за усвояване на кредита от 1.25% на 1.75%.

Втората банка с по-добро предложение постига това в резултат на коригиране на таксата за управление на кредита. Корекцията е в посока надолу с 23 базисни пункта, което от своя страна подобрява ГПР по офертата с 25 базисни пункта.

Първата от банките, влошили своите най-добри предложения дължи това на фактор, който през последните месеци показва трайна тенденция на нарастване – Основния лихвен процент (ОЛП) на БНБ. През изминалия декември този показател отново нараства (този път с 32 базисни пункта). Резултатът върху офертата на банката бе влошаване на ГПР с 18 базисни пункта.

При втората от банките, причината за влошаването на офертата отново е пазарен фактор/индекс. Лекото покачване на СОФИБОР през декември оказа влияние върху цените на кредитите на тази банки. Най-добрата оферта поскъпна с 8 базисни пункта.

Причината за поскъпването на най-добрата оферта при третата от банките с влошени предложения е един много съществен фактор – застраховка „Живот”. Тя вече е за сметка на заемателите, което резултира върху ГПР по офертата, като добави 56 базисни пункта към него.

В резултат на всички тези изменения по условията на банките, тези с влошаващи се параметри придобиват превес – както по степен на изменение, така и по сумарен пазарен дял, който притежават. Това е причината да се неутрализира известното подобряване на офертите на двете банки, и като резултат Индекс МОИТЕ ПАРИ – BGN да достигне посочената актуална стойност.

Индекс МОИТЕ ПАРИ – EUR

За пореден месец индексът успя да се задържи на ниво 7.50%. Това обаче не бива да се счита за трайна тенденция, която би продължила още дълго време. И тук изтичането на промоции ще има своето отражение.

За разлика от Индекс МОИТЕ ПАРИ – BGN, индексът в евро дължи своята актуална стойност на промени по офертите на четири от банките включени в него. Тук трезорите с по-добри оферти са три, а с влошена – само една.

Първата от банките с подобрена оферта дължи това на същите фактори, описани при Индекс МОИТЕ ПАРИ – BGN, а именно: завишаване на таксата за управление на кредита с 25 базисни пункта, завишаване на таксата за оценка на имота с 20 лв., завишаване на таксата за усвояване на кредита с 50 базисни пункта. Застраховка „Имот” се изчислява на база остатъка по главницата на кредита, така също отпада фиксираната част от таксата за управление на кредита. Всички тези промени подобряват ГПР по офертата със седем базисни пункта.

При втората банка подобрението на офертата се дължи на малко по-ниската стойност на ЮРИБОР през декември, което допринася за намаляване на ГПР по офертата с пет базисни пункта.

И при евровите кредити намаляването на таксата за управление на кредита при третата банка дава положителен резултат. Офертата през изминалия месец е с 23 базисни пункта по-добра.

Единствената банка, влошаваща своята най-добра оферта, дължи това на факта, че застраховка „Живот” вече е за сметка на заемателите.

Въпреки, че само една от банките влошава своята оферта, пазарният й дял е достатъчно голям, за да неутрализира подобренията при останалите три банки и така да се постигне определено уравновесяване.

Като обобщение на изминалата 2007 г. може да се отчете, че през всички нейни месеци стойностите на индексите се движеха в тесни граници и резки колебания нямаше. Средната стойност на най-добрите оферти за кредити в лева се движеше в средна граница 7.83% - 7.88%, а при евро около 7.50%. Колебания в рамките на 8-10 базисни пункта в продължение на 12 месеца не са определящи за посочване на ясна тенденция, а са по-скоро резултат на временни колебания (обикновено временни решения на банките да предложат по изгодни оферти). Независимо от някои колебания заключението, което може да се направи, че цените на ипотечните кредити се запазиха постоянни. Това от една страна е положителен сигнал за нормализиране на пазара, а от друга не чак толкова, тъй като цените останаха на нива близки до тези от преди 1 г.

Може би потенциалът на банките да предложат по-атрактивни оферти вече е на изчерпване, може би заемателите изчакват нормализиране на пазара на имоти, може би рестрикциите на БНБ дадоха своя резултат – въпросите са много, а търсенето на отговорите тепърва предстои.

Както банковия сектор, така и заемателите имат своите очаквания. Това поставя редица въпроси за бъдещето на ипотечното кредитиране у нас. Предстои ни една нова година, в която предстои да проследим какви са нагласите и как те ще се отразят в реалността.

през пазара кредити декември ипотечни раздвижване