Очаква се минимум 10-15% поскъпване на земеделските земи
Очаква се минимум 10-15% поскъпване на земеделските земи / БГНЕС

Световната финансова криза и цената на инвестициите в българска земя – коментар на члена на управителния съвет на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи Радослав Манолов, той е и изпълнителен директор на "Адванс тера фонд":

Първо, да коментирате плана "Поулсън", който беше толкова дискутиран тази седмица. Седемстотин милиарда долара Сенатът излива в купуване на активи от финансовите институции, които пострадаха от рекордния ръст на просрочените ипотечни кредити, кредити впрочем също и за земя, за други недвижими имоти. Според американски анализатори това е най-глупавата инвестиция на седмицата. Вие какво мислите? Вие самият сте бил брокер няколко години.

Да, дълги години съм бил брокер и, така, няколко пъти сме имали такива кризи, когато на нашия пазар, противоречиво на очакванията, вместо, да речем, когато падат навън пазарите, нашата фондова борса обикновено е. . . дори са се покачвали цените. Това беше парадокс. Сега, в момента, този план сигурно, който и да се спре да коментира този план, той ще даде някакво абсолютно собствено мнение и то ще бъде винаги различно. Сега, има много, много варианти, които, нали, така, се посочват като изразходване на тези средства. Но истината е, че в един момент достатъчно средства са дадени за инвестиране в недвижими имоти. Благодарение на дериватите са реинвестирани отново и по този начин се е надул един балон, който по естествен път трябва да бъде коригиран.

Мислите ли, че е глупав този план - да дадеш от парите на всички, за да спасиш тези, които са сбъркали?

Според мен няма умни и глупави планове, а има успешни и неуспешни. За съжаление само историята казва кога един план е успешен и кога не.

Брокери на имоти твърдят във вестник "Дневник" тази седмица, че финансовата криза е отрезвила пазара на имоти в България.

Сега, като представител на "Адванс тера фонд" - ние инвестираме в земеделска земя.

А всички членове на тази асоциация, чийто член сте, на управителния съвет, били притежавали над милион и двеста хиляди декара обработваема земеделска земя.

Точно така.

Те отрезвени ли са сега?

Ами, всички те, макар и кризата да не засяга земеделската земя, сме отрезвени, и то защото кризата засяга набирането на финансов ресурс. Цялата финансова система е като един организъм. Когато от едно място се затегне и няма приток на средства, то засяга целия сектор.

Тоест прогнозата ви е, че няма да има ръст на средната цена на земи в България. Сто и петдесет евро, точно десет пъти по-малко, отколкото в Гърция, не, десет, по-малко...

Седем...

Да, седем, седем...

Нека да са седем.

Там е 1050, при 3500 евро в Холандия, най-скъпата земя. Логично, те, всеки метър отвоюват от морето.

Буквално, буквално отвоюват. Имат доста напоителни системи. В Гърция също земята е достатъчно скъпа и там всичко се обработва, което е годно за обработване. При нас има доста пустеещи земи и това е, и е доста разпокъсана земята. Това е причината да бъде толкова ниска цената.

Тоест прогнозата ви каква е сега, при тези трусове на финансовите пазари цената няма да върви нагоре.

Земеделските земи в процес на криза се превърнаха като спасителен остров. И факт е, че дори ние успяхме да наберем в най-големия, най-кризисния момент, точно дори седмицата с 19 септември, когато фалираха имена, ние успяхме да наберем капитал от порядъка на 78 милиона, което е най-голямото в Централна и Източна Европа. Голяма част от инвеститорите започнаха да инвестират само в земеделски земи. Истината е, че инвестирането в земеделски земи, процесът е много, много труден, много тежък като процедура. И затова възникна, възникна и законът, с който в Централна Европа започнаха да правят такива дружества, които да инвестират в недвижими имоти, а съответно да дават възможност който иска да инвестира, да купи просто акции от тях.

Каквито са вашите дружества в тази асоциация.

Да. Моята прогноза, нали, на въпроса е дали очакваме увеличение, ръст на цените - да, очакваме ръст на цените на земеделските земи. Може би няма да бъде този, който при нормални условия би бил, но поне 10-15 процента минимум ръст ще има на цената на земеделските земи.

Ще стане колкото в Румъния - 180 евро.

Да, там, там е по-скъпа земята, но там има и големи парцели.

Добре де, защо... е, добре, защо пак румънците са по-напред? Значи, ние като сме зле, пак сме най-зле, за корупция сме най-корумпирани, за земя сме най-евтините.

Защото в Румъния при връщането на земята е имало някаква икономическа логика и не са раздробени толкова много земите. В момента в Румъния продължава да има големи площи, които инвеститорите могат директно да влязат и да развиват някаква стопанска дейност. При нас има землища, има райони, където един масив се притежава от порядъка на 500 до 1000 души, от които примерно само 10 процента живеят в този район.

Промяната в конституцията, която допусна собственост от физически лица от Европейския съюз на българска земя, доведе ли до такъв директен ръст на чужди инвестиции в земя?

Определено има чужди инвестиции в българска земя и това е чрез учредени фирми в България, иначе все още нямат право директно да закупуват земя, нямат право, чужди граждани нямат право в момента да купуват.

Тоест всичко става чрез...

Директно на името на конкретен чужд гражданин няма право да бъде нотариалният акт. По-скоро с фирми, учредени, регистрирани в България могат да закупуват и да развиват стопанска дейност. Има доста испанци, италианци, датчани, холандци.

Къде е най-скъпа земята сега, в кой район на България?

Традиционно в Североизточна България, Добруджа, остава най-скъпата земя и това е заради конкуренцията, която се развива там.

Какво всъщност определя цената? У нас 7 милиона души имат парцели по 5-6 декара според ваши данни, на вашата асоциация.

Да. Цената е функция на доходността, която може да се получи. Ако от една земя можете да получите 10 лева доходност и търсите доходност 10 процента, да речем, то трябва да бъде не повече от 100 лева.

Вие казвате, че е нормално парцелите да се по 20 хиляди декара земеделска земя.

Когато говорим за конкретни култури, земеделците да отглеждат, е хубаво да отглеждат масиви, които са от 10-20 хиляди декара, тогава те са ефективни.

България има тежък проблем с окрупняването, така наречената комасация. Даже характерологичен е проблемът. Народът иска...

Няма процедура.

Те даже общ парцел като е на десет наследници, всеки гледа да си го раздели и да си знае неговото. Може да е половин декар, ама да си е моето.

Така е. Българинът е привързан към земята. Комасацията е свързана с репарцелиране и окрупняване на собствеността. Вместо да имате в този и в другия край собственост, те да бъдат събрани на едно място и вие по-ефективно да може да си го обработвате. Това е свързано с...

Според вас трябва ли да има данък върху земите?

Данък се въвежда в... няма икономическа логика в момента данък върху земеделските земи да съществува, защото не може... ние сме в момента буквално след една реформа и първоначално трябва този сектор да заработи, за да може след това да бъде обложен с данъци.

Колко са акционерните дружества със специална инвестиционна цел, които инвестират в земя в България?

Около 10-11 дружества вече инвестират в земеделска земя, но има и други...

Това сравнено с другите европейски държави?

Няма, няма такива в другите европейски държави, и то защото земята, земеделската земя е стратегически актив и там ръка слага донякъде държавата. Казват всеки може, да речем, в Германия всеки може да си закупи земя, земеделска земя, но неговата адресна регистрация трябва да бъде, т.е. там има и адресна регистрация, трябва да бъде на територията на този парцел, т.е. там да му е фермата, там да му е жилището и да заповяда.

Това не е ли също по-добър вариант и за България, вместо...

По-добър е, но в такъв случай ние няма да имаме толкова хора, които да се върнат да живеят по тези места.

През седмицата за 3 дни 5 процента скочиха акциите на "Кока-кола", защото при криза хората купуват храна, питиета и паста за зъби, четох в една статия. Вие сега прибавяте и земя, защото е сигурно.

Земя, точно така. Хората купуват и земя.

Четох, мисля, че беше Ройтерс, за този бивш брокер на "Насдаг", който сега е станал монах, българин, Никанор.

Отец Никанор.

Да. Вие го познавате ли?

Той беше брокер в "Карол".

Той съветва бившите си колеги, демек и вас, да сложат на бюрата си буркан с пръст, за да им напомня къде отиват всички и какво е важното в живота. При вас това с буркана пръст то ще изглежда "пари в пръст се инвестират".

Да, буквално да инвестират, една част от портфейлите да бъдат свързани, да бъдат инвестирани по този начин, да бъдат диверсифицирани.

Интервю